Aktuální vývoj na rezidenčním trhu v České republice

České stavebnictví zažívá v posledním roce nebývalý boom. Vyplývá to z údajů Českého statistického úřadu, podle nichž došlo v tomto odvětví za poslední rok k průměrnému nárůstu o 15 % (v březnu 2007 vzrostl meziroční nárůst na 26,4 %, v dubnu na 17,6 %). Podle názoru odborníků nestojí za tímto dlouhodobým trendem nadprůměrně teplé počasí, ale zejména poptávka po nových nemovitostech.

Situace na rezidenčním trhu se v jednotlivých regionech České republiky výrazně liší. Praha je díky svému ekonomickému potenciálu na trhu s realitami jednoznačnou „jedničkou“. Vývoj trhu v ostatních oblastech závisí zejména na specifických lokálních podmínkách. Stavební boom spojený s velkou poptávkou po nemovitostech se však v posledních letech netýká pouze Prahy, ale zasáhl již i velká krajská města (např. Ostravu, Brno).

Praha a okolí

V Praze a okolí, stejně jako v dalších velkých městech v ČR, jednoznačně převažuje poptávka po nových nemovitostech nad nabídkou. Přispívá k tomu zejména celkový růst ekonomiky a síla jednotlivých domácností, které bohatnou a stále více investující do nového bydlení či do rekonstrukce stávajících nemovitostí. Často se tak podle některých realitních makléřů stává, že lidé navštíví s žádostí o koupi nemovitosti několik kanceláří a jsou zklamaní, že se jim žádná neozvala. Většinou však nejde o systémovou chybu, ale o fakt, že požadovaná nemovitost na trhu aktuálně není.

Stále platí, že při výběru nemovitostí je pro klienty rozhodující především lokalita a cena. Ceny nemovitostí v Praze od počátku 90. let neustále stoupají. Praze se ekonomicky daří a je nejbohatším regionem v ČR, takže si zde lidé mohou dovolit platit i vyšší ceny. Další regiony se začínají v posledních letech postupně „probouzet“, což se týká zejména krajských měst a oblastí přilehlých k Praze. Příkladem může být Kladno, kde v posledních pěti letech došlo k významnému nárůstu cen, a platí to i v případě dalších obcích, které jsou v blízké dojezdové vzdálenosti od hlavního města (např. Louny). Tento trend je daný zejména poptávkou. Lidé, kteří by totiž v Praze neměli na koupi bytu peníze, si raději koupí větší byt nebo menší rodinný dům právě v městech blízko Prahy, které jsou dobře dopravně dostupné.

Růst cen se netýká pouze Prahy, ale šíří se paprskovitě po celé republice, což je dáno zejména příznivým hospodářským vývojem v posledních několika letech. Lidé vydělávají více peněz, klesá nezaměstnanost, úrokové míry z hypoték jsou na poměrně nízké úrovni, takže jsou lidé optimističtí a někdy si až neuváženě berou úvěry.

Největší poptávka je v Praze po bytech v cihlových domech. Těch je však nedostatek, a pokud jsou v dobré lokalitě, jsou velmi drahé. Pro mnoho lidí, kteří takový byt chtějí, je proto poměrně obtížné jej během jednoho roku či dvou let získat. Alternativou je pro ně proto nová výstavba, po které je na trhu také velká poptávka, ale cena je pro klienty již lépe dostupná. Lidé si navíc tyto nové byty kupují, protože vědí, že nebudou muset v blízké době investovat vysoké sumy do jejich rekonstrukce. Jejich nevýhodou však může být fakt, že jsou velmi často v místech, kde není vybudována odpovídající infrastruktura.

Zajímavé je srovnání nové výstavby s panelovými domy. Právě u nich totiž došlo v posledním roce k velkému nárůstu ceny, v některých lokalitách v Praze dokonce až o 30 %. Lidé mají o panelákové byty zájem, protože jsou levnější než nově vznikající bytové projekty. Navíc si je za relativně nízkou cenu mohou zrekonstruovat podle svých představ. Na začátku 90. let se hodně mluvilo o tom, že právě panelová sídliště se stanou ghetty sociálně slabých, což se však nepotvrdilo a naopak v nich stále bydlí lidé napříč různými sociálními skupinami.

Změnilo se také vnímání toho, co je „dobré bydlení“. Dříve dobré bydlení znamenalo dobrou adresu v centru Prahy, bez ohledu na technický stav nemovitosti. V polovině devadesátých let se také začal prosazovat trend stavět si rodinné domky za Prahou. Některé projekty však skončily tak, že vznikla řada domků „nalepených“ k sobě s malými zahrádkami. Jednalo se v podstatě o malé byty, o které se však musel člověk starat jako o dům. Navíc zde chyběla dobrá dopravní infrastruktura.

V současné době se lidé naopak kvůli práci stěhují blíž k centru města. Mají zde blízko veškeré služby, školy či školky pro děti či sportovní a kulturní zázemí. Přesto všechno stále v České republice platí, že jsou lidé stále konzervativní a v porovnání se státy třeba západní Evropy se jen velmi málo stěhují.

Čechy mimo Prahu – příklad Ústecký kraj

Zcela jiná je situace např. v severních Čechách, kde se ceny nemovitostí ovlivňuje vysoká nezaměstnanost. Zájemci si zde mohou pořídit byt již v rozmezí od 200 tisíc do jednoho milionu. I zde platí, že poptávka výrazně převyšuje nabídku. Týká se to zejména cihlových bytů či rodinných domů, poptávka po bydlení v panelových domech naopak spíše stagnuje. Zároveň v řadě oblastí vzniká nová bytová výstavba. Např. na Mostecku se ceny těchto nových bytů pohybují relativně vysoko. I přestože jsou drahé, jsou do nich lidé ochotni investovat (byt 1+1 900 000 Kč, 5+1 až 4 miliony Kč). Obecně je největší zájem o rodinné domy do 2 milionů korun. Pokud se takový objeví v nabídce realitních kanceláří, obvykle je ihned prodán. Stejně jako v ostatních regionech ČR i zde lidé více investují do bydlení – často s pomocí hypoték.

Realitní kanceláře RE/MAX zaznamenávají také velkou poptávku po pozemcích, těch je však v některých lokalitách nedostatek (např. na Mostecku či Teplicku). Stejně tak je v některých oblastech (např. Teplicko, Chomutovsko) problém získat byt do osobního vlastnictví. Lidé chtějí většinou bydlet na okraji velkých měst, avšak v dostupné vzdálenosti do centra.

V posledních letech vzrůstá také zájem lidí o nové formy bydlení. Preferovány jsou např. jednopodlažní domky s otevřeným obývacím pokojem a francouzskými okny. Zvyšují se požadavky na kvalitu bydlení – stále více jsou požadována např. plastová okna, centrální vytápění, moderní pokrývky střech či venkovní bazény.

Morava – Moravskoslezský kraj

Boom v oblasti bydlení zažívá v posledních několika letech i Moravskoslezský kraj. Značný podíl na tom mají nové investiční příležitosti v tomto regionu a rozvoj infrastruktury. I zde došlo k vysokému nárůstu cen nemovitostí. Jen za poslední rok se jednalo o zvýšení cen o 20-25 %, oproti roku 2001 pak až o 96 %.

Nejvyšší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví. Nejvíce bytů je na Ostravsku v panelových sídlištích, ale poptávka po nich je nižší. Naopak je tomu u bytů v cihlových domech, které jsou velice žádané, avšak na trhu je jich nedostatek. I v případě Ostravy platí, že se zde lidé začínají stále častěji stěhovat z panelových sídlišť do rodinných domů na okraji města.

Díky novým příležitostem pro investory se Ostrava zbavila nálepky „nejlevnějšího města“ a ceny bytů zde výrazně vzrostly. Byt zde zájemci mohou v průměru pořídit od 200 tisíc do 2 milionů korun. U rodinných domků se pak cena pohybuje od 2 do 3,5 milionů korun. Stále jsou zde však ceny nemovitostí výrazně nižší než v Brně. Za standardní ostravský byt 3+1 by totiž zájemci za tutéž cenu získali v Brně nebo Praze byt o velikosti 1+1. V těchto metropolích je však komplexní nabídka služeb a kulturního či sportovní zázemí, které Ostravě dosud chybí. Díky novým investicím má však Ostrava obrovský potenciál růstu.

V případě otázky, zda zájemci preferují nové bydlení nebo rekonstrukci staršího bytu, platí spíše druhá varianta. Trendem je koupit si spíše levný nezrekonstruovaný byt a udělat v něm úpravy podle vlastního vkusu. Přestože je u lidí stále na prvním místě cena, začínají se více starat o technický stav domů, společné prostory s ostatními nájemníky apod.

Nový impuls zaznamenal Moravskoslezský kraj také v investování do nemovitostí. Vzhledem k velkým investičním příležitostem pro zahraniční firmy se v oblasti Ostravska, Frýdecko-Místecka a okolních městech objevil zájem o pronájem bytů pro vyšší a střední management. Není bez zajímavosti, že většina cen těchto pronajatých bytů převyšuje ceny i v samotné Praze, což je způsobeno vysokou poptávkou po těchto pronajatých bytech či rodinných domech.

Informovanost klientů

Klienti realitních kanceláří jsou náročnější než bývali před deseti lety, což je dáno jejich většími zkušenosti s obchodováním. Čerpají informace z internetu, citlivě vnímají doporučení ze svého okolí. Na počátku 90. let probíhal nákup a prodej nemovitostí živelným způsobem a lidé mnohdy nevěděli, co mohou od realitních kanceláří očekávat a co mají požadovat.

Co žádat od makléře

Každému zájemci by měl makléř při první prohlídce bytu předložit následující dokumenty:

aktuální list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí nabývací titul – doklad, na jehož základě v minulosti prodávající byt získal smlouvu se zprostředkovatelem obchodu Kupující by si měl zároveň vždy před koupí zrekapitulovat, kolik ho bude byt dále stát v povinných nákladech na provoz: kolik měsíčně zaplatí bance za úvěr a kolik zaplatí do společné pokladny na celkový provoz objektu, za poskytované služby a spotřeby energií. K tomu by měl dále přičíst pravděpodobnou individuální spotřebu energií, popřípadě pojištění.

Investice do realit

Investice do realit se obecně vyznačuje nižší, ale velmi stabilní mírou výnosnosti. Její druhou charakteristikou je jistota – téměř nulové riziko ztráty. V současné době je investice do nemovitostí velmi výhodná. Ceny nemovitostí totiž neustále rostou – peníze do nich vložené neztrácí svou hodnotu, nemovitost roste na ceně, a pokud ji navíc lidé pronajímají, dochází ke dvojnásobnému zhodnocení.

Zdroj: RE/MAX