Práva nájemce bytu/domu aneb Co vám pronajímatel nemůže zakázat

Klíče
Zvětšit fotografii

Autor:

Ne každý chce anebo má možnost bydlet takzvaně „ve vlastním“. Nechystáme-li se náš vysněný byt či dům přímo nabýt do vlastnictví, nýbrž jen od jeho vlastníka dočasně pronajmout, následuje fáze uzavírání nájemní smlouvy.

Bývá pravidlem, že nájemní smlouvu připravuje pronajímatel. Nájemci je často předložen několikastránkový elaborát s výčtem jeho práv a povinností, na jehož prostudování má jen omezenou dobu. Nezřídka kdy pak dochází k tomu, že nájemci předloženou smlouvu podepíší, aniž by měli nejmenší tušení o tom, zda je smlouva pro ně vůbec výhodná.

Na podobné situace naštěstí pamatoval zákonodárce při tvorbě nového občanského zákoníku. Nájem bytu je v něm koncipován jako tzv. chráněný a poskytuje nájemcům minimální práva, která pronajímatelé nemohou měnit ani výslovnou dohodou v nájemní smlouvě. O která práva se jedná a jak postupovat v situaci, kdy pronajímatel i přes zákonný zákaz upraví taková práva v nájemní smlouvě odchylně od zákona v neprospěch nájemce?

Základní práva

Pokud jde o tzv. „základní práva“ nájemce, lze mezi ně zařadit například právo nájemce přijmout do své domácnosti osobu blízkou, tj. např. nejbližší příbuzné či manžela/manželku. Nájemce je sice vždy povinen oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob žijících v bytě, pronajímatel však nemůže nájemci bydlení osoby blízké v bytě zakázat. Možnost pronajímatele vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím nové osoby do nájemcovy domácnosti totiž neplatí právě na osoby blízké. Mezi další práva patří například právo nájemce v bytě pracovat či podnikat, a to za předpokladu, že to nezpůsobí zvýšené zatížení pro daný byt a jeho okolí, zejména pak ostatní nájemníky v domě (např. nadměrné obtěžování hlukem či prachem). V novém občanském zákoníku dále nově přibylo právo nájemce chovat v bytě zvíře. V případě, že takový chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě, nemůže pronajímatel nájemci právo mít v bytě zvíře upřít. Pronajímatel proto není oprávněn podnikání v bytě či přítomnost zvířat v nájemní smlouvě bez dalšího paušálně zakázat.

Podnájem pronajatého bytu

Pokud jde o podnájem pronajatého bytu, je nájemce dle zákona oprávněn dát byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele v případě, že v bytě sám trvale bydlí. Nájemní smlouva by tak neměla obsahovat ustanovení o tom, že nájemce je povinen si pro účely podnájmu bytu vždy předem vyžádat souhlas pronajímatele, ale mělo by být rozlišováno mezi výše popsanou situací a ostatními případy podnájmu bytu.

Vymahatelnost (ne)práva

Co dělat v případě, kdy pronajímatel zákon nerespektuje a v nájemní smlouvě si na úkor nájemce vyhradí více práv, než dle zákona skutečně má? I na takové situace zákonodárce myslel a v novém občanském zákoníku stanovil, že k takovým ujednáním se ze zákona nepřihlíží. I když proto nájemce takto nevýhodnou nájemní smlouvu podepíše, není možné, aby se pronajímatel ustanovení zkracující zákonná práva nájemce v budoucnu domáhal. Za účelem předejití budoucích nedorozumění je nicméně vhodné na to pronajímatele upozornit již v okamžiku uzavírání smlouvy.
Nový občanský zákoník dále výslovně zakazuje některá ujednání stran v nájemní smlouvě k bytu. Jedná se například o sjednání smluvní pokuty za porušení povinností nájemce. K takovému ujednání taktéž nelze přihlížet, tj. pronajímatel nemůže smluvní pokutu na nájemci vymáhat, i kdyby se strany na možnosti jejího uplatnění v nájemní smlouvě výslovně dohodly.

Nájemní smlouva vyhotovená pronajímatelem může obsahovat řadu ujednání, která nejsou v souladu se zákonem. Výše uvedený výčet je jen příkladem některých z nich. Strany by se samozřejmě vždy měly snažit o to, aby nájemní smlouva odpovídala zákonu a neobsahovala tzv. „zakázaná“ ustanovení. Nájemcům lze proto doporučit nechat nájemní smlouvu již při jejím uzavírání odborně posoudit za účelem odstranění takových ustanovení a nastolení právní jistoty mezi stranami. V případě, že pronajímatel nepřistoupí na změnu smlouvy v souladu se zákonem, může se odborné posouzení smlouvy nájemci hodit při pozdějších diskuzích s pronajímatelem ohledně skutečného rozsahu jeho práv.

Partnerem rubriky je Chytrý rádce, s. r. o., společnost zabývající se právním a finančním poradenstvím v oblasti nemovitostí, a poradenstvím při koupi nemovitosti, především pak zajišťuje podrobný controlling stavby, který dá klientovi srozumitelný pohled na technický stav nemovitosti. www.chytryradce.cz

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Články
  • Autor:
  • Vydáno:

Může vás zajímat

právoPrávník

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: <a href="http://www.nejremeslnici.cz/c/rekonstrukce-1">rekonstrukce</a>.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Rekonstrukce bytu, nová koupelna a WC, Designové úpravy bytu, Rekonstrukce showroomu zdravotnických přístrojů.