Právní nástrahy při koupi nemovitosti

prodej nemovitosti

Autor:

Koupit byt či dům není jako koupit si košili. I když svým způsobem jsou si obě koupě podobné – i byt či dům, stejně jako košile, musí zájemci sednout. Výběr správné nemovitosti je často procesem trvajícím týdny až měsíce. Když už vhodný objekt nalezneme, je často třeba jednat rychle, a to ať již z důvodu existence dalších zájemců, či z jiných důvodů na straně prodávajícího, který nezřídka na zájemce vyvíjí nemalé tlaky. Nic však není dobré příliš uspěchat.

Před rozhodnutím o podpisu závazné smlouvy, ať již rezervační, smlouvy o smlouvě budoucí, nebo samotné smlouvy kupní, je vhodné provést náležitou prověrku nemovitosti, a to nejen technickou, ale i právní, neboť právní vady nemovitosti mohou kupujícího v budoucnu velmi nemile překvapit.

Vlastnické vztahy

Na prvním místě je vždy třeba prověřit vlastnické vztahy k nemovitosti a zjistit, zda prodávající je jejím skutečným vlastníkem. V tomto ohledu se často není možné spolehnout pouze na výpis z katastru nemovitostí, ve kterém je prodávající uveden jako vlastník, neboť předpoklad správnosti zápisů v katastru nemovitostí zavedl teprve nedávno nový občanský zákoník, a to navíc pouze u těch nemovitostí, u nichž došlo po 1. 1. 2015 již alespoň k jednomu převodu vlastnictví. Takové případy jsou v současnosti spíše výjimkou.

Mohlo by vás zajímat

U naprosté většiny nemovitostí je proto třeba podrobit právní analýze veškeré nabývací tituly (tj. např. kupní smlouvy, darovací smlouvy, rozhodnutí o dědictví, rozhodnutí o restitučních nárocích apod.) za posledních 10 let. Proč právě 10 let? Jedná se totiž o tzv. zákonnou vydržecí dobu. Nachází-li se nemovitosti po tuto dobu v držbě třetích osob, které k ní vykonávají vlastnické právo v dobré víře, jako by byly jejími skutečnými vlastníky, nemůže po jejím uplynutí její pravý vlastník již nárokovat zpětné vydání nemovitosti.

Právnická osoba předchozím vlastníkem

Právní prověrku často komplikují složité právní vztahy jejích předchozích vlastníků, zvláště jedná-li se o právnické osoby. V takovém případě je nutno zkoumat, zda byly k převodu nemovitosti uděleny zákonem vyžadované souhlasy orgánů společností. V případě, že se jedná o spřízněné osoby, pak rovněž, zda byl před uskutečněním koupě vyhotoven zákonem předepsaný znalecký posudek. Významné riziko může představovat i prodej v zastoupení na základě plné moci. V praxi nejsou ojedinělé případy, kdy soudy označily předchozí prodej nemovitosti z důvodu neplatnosti plné moci či neexistence zmocnění za neplatné a kupující byl na základě toho povinen nemovitost po letech vydat původnímu vlastníkovi.

Třetí osoba

Nemalé problémy může způsobit rovněž existence práv třetích osob k nemovitosti, např. věcných břemen či zástavních práv. Obecně lze doporučit koupi takové nemovitosti, která není jakkoli právně zatížena. Nicméně je-li koupě zatížené nemovitosti nevyhnutelná, je třeba mít jistotu, že vztahy s třetími osobami, např. oprávněnými z věcných břemen, jsou dostatečně smluvně ošetřeny a nepředstavují pro kupujícího budoucí rizika.

Právní prověrka by se však neměla omezit pouze na právní vztahy k nabývané nemovitosti. Prověřit je třeba např. vlastnické vztahy k přístupovým cestám, v případě bytových domů pak stanovy společenství vlastníků upravující vztahy ke společným prostorám v domě apod.

Sledujte územní plán

A na závěr jedno důležité a praktické doporučení – před koupí jakéhokoli pozemku se vždy ujistěte, že území, ve kterém se pozemek nachází, je v územním plánu obce vymezeno jako obytné a že pozemek leží uvnitř hranice zastavitelného území obce. Ač se taková kontrola může jevit jako samozřejmost, lze se bohužel v praxi setkat i s takovými případy, kdy kupující teprve po nabytí vlastnictví k pozemku zjistí, že územní plán stanoví jiné funkční vymezení (např. zeleň či veřejné vybavení apod.), a s takovou skutečností lze bojovat jen velmi obtížně.

Partnerem rubriky je Chytrý rádce, s. r. o., společnost zabývající se právním a finančním poradenstvím v oblasti nemovitostí, a poradenstvím při koupi nemovitosti, především pak poskytuje podrobný controling stavby, který dá klientovi srozumitelný pohled na technický stav nemovitosti. www.chytryradce.cz

Komentáře

Načítám komentáře...