Nový zákon o spotřebitelském úvěru aneb Hypotéka v novém kabátě

Peníze
Zvětšit fotografii

Autor:

Naprostá většina koupí nemovitostí je v dnešní době financována prostřednictvím hypotečních úvěrů. Jestliže i vy přemýšlíte nad koupí nemovitosti na hypotéku, pak byste měli věnovat pozornost tomuto článku, který stručně shrnuje nejdůležitější změny, jež nastaly od 1. 12. 2016, kdy nabyl účinnosti nový zákon o spotřebitelském úvěru č. 257/2016 Sb. (dále jen „zákon“).

Je třeba podotknout, že se jedná o změny poměrně zásadní, které přinášejí zejména výhody pro spotřebitele jako slabší smluvní stranu. Vedle řady výhod, které spotřebitelé jistě uvítají, nicméně zákon rovněž zavádí přísnější pravidla pro ověřování schopnosti dlužníků splácet, což může být pro některé zájemce o hypotéku, především z řad osob samostatně výdělečně činných, od 1. 12. 2016 nepříjemným překvapením.

Čtvrtina hypotéky každé výročí

Jednu z největších novinek zákona představují nová pravidla pro předčasné splácení hypotečních úvěrů. Nově není možné ze zákona bezplatně splatit při každém výročí uzavření úvěrové smlouvy až 25 % celkové výše úvěru na bydlení. Dle § 117 odst. 3 písm. f) zákona je tak konkrétně možné učinit v období jednoho měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy. Možnost předčasného splacení hypotečních úvěrů nabízely doposud mnohé banky, většina z nich si za to však účtovala nemalé poplatky. Na ty mohou nyní banky zapomenout.

Mohlo by vás zajímat

Zákon v § 117 odst. 3 písm. e) dokonce počítá s možností bezplatného splacení celé výše úvěru na bydlení, a to v případě těžkých životních situací, jakými jsou úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita toho, jež je stranou smlouvy o hypotečním úvěru, nebo jeho manžela či partnera, pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti splácet spotřebitelský úvěr na bydlení.

Jednorázové splacení

Jednorázové splacení hypotečního úvěru bude nově ze zákona možné i při prodeji nemovitosti. Prodej nemovitosti s hypotékou v praxi není nijak výjimečnou situací. Doposud se nicméně prodávající často potýkali s vysokými poplatky za takové předčasné splacení, které komplikovaly prodej a mnohdy navyšovaly kupní cenu nemovitosti. Tyto poplatky zákonodárce omezuje v § 117 odst. 4 zákona. Dle tohoto ustanovení si mohou banky v případě prodeje nemovitosti účtovat pouze účelně vynaložené náklady, které nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené výše hypotečního úvěru, nejvýše však 50 000 Kč.

Zákon dále v § 122 omezuje sankce za prodlení se splácením úvěru. Úroky z prodlení nesmí být sjednány ve vyšší než zákonné výši a smluvní pokuta nesmí přesáhnout částku 0,1 % denně z částky, s níž je spotřebitel v prodlení. Výše všech sankcí za opožděné splacení úvěru pak nesmí přesáhnout 50 % celkové částky úvěru, nejvýše však 200 000 Kč.

Ochranná lhůta

Velmi praktická může být pro spotřebitele rovněž ochranná lhůta pro uspokojení banky jako zástavního věřitele ze zástavy zajišťující hypotéku. Dle § 123 odst. 1 zákona činí tato ochranná lhůta 6 měsíců od okamžiku, kdy banka dlužníkovi oznámí, že přistupuje k výkonu zástavního práva. Než k samotnému zpeněžení zástavy skutečně dojde, musí uběhnout 6 měsíců, během nichž má spotřebitel možnost dluh splatit, a prodej zástavy, kterou často představuje samotná nemovitost, na niž si spotřebitel peněžní prostředky půjčil, tak odvrátit.

Mohlo by vás zajímat

Jak již bylo uvedeno shora, zpřísňuje nicméně zákon podmínky pro prověřování úvěruschopnosti dlužníků. A sankce za nedostatečné prověření dlužníka jsou přísné. Poskytne-li banka (či jiný poskytovatel úvěru) spotřebiteli úvěr, aniž by řádně prověřila jeho úvěruschopnost, je dle § 87 odst. 1 zákona úvěrová smlouva považována za neplatnou a spotřebitel nemusí vracet nic víc než pouhou jistinu úvěru, a to navíc v době přiměřené jeho možnostem. Lze proto předpokládat, že banky budou k prověřování dlužníků napříště přistupovat důsledněji, neboť řádné prověření dlužníka bude především v jejich zájmu.

100% hypotéky

Vedle přísnějších pravidel prověřování bonity klientů snižují navíc banky v poslední době i limity pro poskytování hypoték, a to na základě doporučení ČNB, která se snaží co nejvíce omezit poskytování 100% hypoték. Pro příští rok ČNB snížila limit na 90 %. Přestože doporučení ČNB nejsou pro banky závazná, nemají sílu zákona, lze předpokládat, že banky budou povětšinou tato doporučení respektovat, neboť v opačném případě může ČNB bankám navýšit povinné rezervy. Budou-li i nadále 100% hypotéky poskytovány, pak si za ně pravděpodobně klienti budou muset připlatit.

Aktuální situaci na bankovním trhu, jakož i výše uvedené zákonné faktory je proto vhodné zohlednit při načasování koupě vaší nemovitosti.


Partnerem rubriky je Chytrý rádce, s. r. o., společnost zabývající se právním a finančním poradenstvím v oblasti nemovitostí, a poradenstvím při koupi nemovitosti, především pak zajišťuje podrobný controlling stavby, který dá klientovi srozumitelný pohled na technický stav nemovitosti. www.chytryradce.cz

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Články
  • Autor:
  • Vydáno:

Může vás zajímat

právoPrávník