Přejímka domu: Jak by měla proběhnout?

Přejímka domu: Jak by měla proběhnout?

Smlouva o dílo je dokument, který bude ovlivňovat přejímku hotové stavby, při které bude potřeba ještě jeden neméně důležitý dokument, a to přejímací protokol. Co by měl obsahovat?...

Jak převzít dokončený rodinný dům od stavební firmy? Jaké dokumenty budou potřeba? Co bychom měli zkontrolovat? Jak? Na co nesmíme zapomenout? Radí zkušený stavitel.

Přejímací protokol by měl obsahovat základní údaje o objednateli, zhotoviteli, o díle, které je předmětem přejímky, datum zahájení a ukončení přejímky a soupis vad a nedodělků, obvykle s termínovníkem jejich odstranění a sankcí při nesplnění, pokud není zakotveno v základní smlouvě o dílo, a samozřejmě jména osob provádějících přejímku. Přílohu zápisu tvoří seznam dokladů a záručních listů, které zhotovitel předává objednateli. Jsou to veškeré doklady – revizní zprávy, tlakové zkoušky, osvědčení, prohlášení o shodě, geodetické rozměření objektu, geometrické zaměření objektu pro vklad do pozemkové mapy a již zmíněné záruční listy od všech zařízení, která jsou v domě nainstalována. Neméně důležitý je doklad o likvidaci odpadu v průběhu stavby předepsaným způsobem a – pokud jsme měli ve stavebním povolení předepsán archeologický průzkum – pak doklad o jeho provedení.

Pro budoucího uživatele, obvykle zároveň objednatele, je podstatné, aby přejímací protokol obsahoval veškeré vady a případné nedodělky. V přejímacím řízení se sepisují hlavně vady zjevné, které je nutné uplatnit v přejímacím protokolu, neboť po převzetí stavby se již zjevné vady těžko prokazují – uražený roh mohl vzniknout až při stěhování. Jde-li o nedostatky, kterých si zhotovitel musel být vědom, jedná se o vážné porušení smluvního vztahu a objednatel musí vyžadovat nápravu, pokud nelze vadu odstranit k plné spokojenosti. Řeší se obvykle přiměřenou slevou z ceny díla.

Přejímkový zápis je také podkladem pro případné uplatnění sankcí za nedodržení termínu, sjednané kvality nebo jiných ujednání zakotvených ve smlouvě o dílo – včetně případného požadavku na náhradu škody. Za tu lze považovat i např. nutné prodloužení čerpání hypotéky a s tím související sankce bankovního ústavu, ušlý zisk, náklady na zabezpečení bydlení po dobu prodloužení stavby apod.

Je potřeba si uvědomit, že stavbu provádí několik desítek pracovníků, kteří na sebe při činnostech navazují – a neměli bychom proto být z drobných nedostatků nervózní nebo otrávení. Při každé stavbě se projeví lidský faktor, kvalita materiálů, serióznost dodavatelů a výrobců materiálů. Podstatné je, že slušný zhotovitel se snaží o to, aby byl objednatel maximálně spokojený a případné drobnosti je schopen operativně odstranit. Na straně druhé objednatel nezneužívá svého postavení a nevyžaduje nesplnitelnou kvalitu díla a nesnaží se za každou cenu obhájit nezaplacení pozastávky z ceny díla.

Pozastávka, sjednaná obvykle ve smlouvě ve výši 10 % z ceny díla, je splatná po odstranění veškerých vad a nedodělků. Objednatel si také musí uvědomit, že dnem podepsání přejímkového protokolu končí pojištění stavby zhotovitelem a objednatel nebo uživatel by si měli včas připravit pojištění domu od tohoto dne.

Z vlastních zkušeností mohu potvrdit, že ve většině případů se slušný objednatel a slušný zhotovitel vždy rozumně domluví. Pokud vzniknou nějaké problémy, jsou vždy řešeny ke spokojenosti objednatele a obě strany se v dobrém rozcházejí. Za nejlepší a u naší společnosti obvyklé považuji průběžné kontroly kvality po celou dobu výstavby, nejlépe na kontrolních dnech jednou za 14 dní. Jsou-li prováděny důsledně – to se týká především opomíjení skrytých vad, na které navazují další technologické procesy – je kvalita stavby skoro zaručena. Dalším nástrojem na bezproblémovou přejímku je v naší společnosti, pokud se na tom strany dohodnou, tzv. předpřejímka neboli včasné vyzvání objednatele cca 14 dní před dokončením stavby, aby si již stavbu procházel a upozorňoval na nedostatky nebo subjektivní drobnosti, které pracovníci průběžně odstraňují. Tak lze dospět k výsledku, který není v naší společnosti vzácností, a tím je přejímkový protokol bez vad a nedodělků. Takto pracovat je sen každého stavbyvedoucího.

Na závěr poslední rada

Zatímco v průběhu stavby za vás mnoho vyřeší váš technický dozor, u přejímky jde také o subjektivní vnímání kvality: musíte mít zkrátka pocit, že se v novém domě budete cítit dobře. Proto se jí každopádně zúčastněte osobně.

Přejímací řízení lze i načasovat tak, aby bylo ve shodný den s kontrolou úřadu a osvědčením stavby do užívání (kolaudace).

Zhotovitel stavby není účastníkem kolaudačního řízení, přesto preferuji přítomnost stavbyvedoucího, který případné dotazy zodpoví za objednatele – ten totiž všemu nemusí rozumět.

K ústnímu jednání spojenému s místním šetřením neboli prohlídkou stavby se předkládají doklady z přejímacího řízení. V kolaudačním řízení stavební úřad ověřuje, zda byly splněny podmínky z územního rozhodnutí a ze stavebního povolení a zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat veřejné zájmy nebo její uživatele především z hlediska ochrany života a zdraví osob, životního prostředí a technických zařízení.

Je často velmi příjemné po všech těchto aktech a jejich zdárném ukončení v klidu s klientem posedět v novém, byť ještě ne zcela zabydleném domě, a již uvolněně zhodnotit celý průběh výstavby.

-Ing. Roman Brabec, Dům a zahrada 11/2010-

V lednovém čísle časopisu Dům a zahrada dále najdete:

  • Vše o rekonstrukci
  • Architekt Rampich srovnává dobrý a špatný satelit
  • Stavební spoření po Novém roce
  • Nová rubrika architektky Haroldové: Barvy v domě – v prvním díle vše o použití bílé
  • Krby a krbová kamna
  • Jak kupovat sedací nábytek
  • Zahrada pro děti

Lednové číslo časopisu Dům a zahrada je v prodeji již od 14. prosince 2010.

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Redakce
  • Autor:
  • Vydáno:

Může vás zajímat

ekologieodpadky

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Kompletní rekonstrukce bytu, Rekonstrukce showroomu zdravotnických přístrojů, Rekonstrukce bytu.