CO SE SKRÝVÁ POD POJMEM NÁJEMNÉHO?

Pojmovým znakem nájemního vztahu je jeho úplatnost. Smlouva o bezúplatném přenechání věci do užívání nemůže být tedy smlouvou nájemní; (§§ 659 a násl. OZ). Úplata za přenechání věci do užívání se nazývá nájemným. Obecně může nájemné spočívat jak v plnění peněžitém, tak i nepeněžitém, např. v naturáliích, eventuálně i...

Pojmovým znakem nájemního vztahu je jeho úplatnost. Smlouva o bezúplatném přenechání věci do užívání nemůže být tedy smlouvou nájemní; (§§ 659 a násl. OZ). Úplata za přenechání věci do užívání se nazývá nájemným. Obecně může nájemné spočívat jak v plnění peněžitém, tak i nepeněžitém, např. v naturáliích, eventuálně i v jiném plnění. Z tohoto pohledu by bylo možno za nájemní smlouvu považovat i takovou smlouvu, kdy se smluvní strany dohodnou tak, že za přenechání jedné věci do užívání je přenechávána do užívání je přenechávána do užívání věc jiná.

Od nájemného je nutno odlišovat úhradu za jiná plnění, která jsou pronajímatelem poskytována v rámci nájemního vztahu, jako je tomu zvláště u nájmu bytů a nebytových prostor (např. dodávka tepla a teplé vody, odvádění odpadních vod, atd.), neboť uvedené úhrady podléhají zpravidla jinému právnímu režimu než nájemné. To se týká např. stanovení výše těchto úhrad, jejich splatnosti, následků spojených s prodlením nájemce či pronajímatele, zajištění pohledávky pronajímatele na jejich uspokojení apod.

Pokud se jedná o výši nájemného pak ta je zásadně věcí dohody stran, tj. pronajímatele a nájemce. Takto stanovené nájemné nájemné může být měněno opět pouze jejich dohodou. V této souvislosti nutno upozornit též na ust. § 40 odst. 2 OZ, tzn. že byla-li nájemní smlouva (a v jejím rámci i dohoda o nájemném)uzavřena písemně, lze ji změnit pouze tehdy, stanoví-li tak zvláštní předpis. Tak je tomu u nájmu bytů (§ 696 odst. 1 OZ, vyhl. Č. 176/1993 Sb., ve znění vyhl. č. 30/1995 Sb., vyhl. č. 274/1995 Sb. A vyhl. č. 86/1997 Sb.).

Dohoda o nájemném by měla být součástí nájemní smlouvy. Nebylo-li nájemné ve smlouvě dohodnuto, je nájemce povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy, s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání (§671 OZ). Pokud však jde o nájem bytů a nebytových prostor, musí nájemní smlouva výši nájemného (resp. U bytů alespoň způsob jeho určení)obsahovat, a to pod sankcí absolutní neplatnosti (srov. §§39, 686 OZ, § 3 odst. 3 zák. č. 116/1990 Sb.).

V některých případech je výše nájemného regulována zvláštními předpisy. Tak je tomu především pokud jde o nájem bytu. U nájmu nebytových prostor byla regulace nájemného upravena vyhl. č. 187/1995 Sb., a to s účinností k 1. 10. 1995.

Nájemné z bytů tedy na rozdíl od nájemného z nebytových prostor patří k cenám, u nichž se v souladu se zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách (ve znění pozd. přepisů), uplatňuje cenová regulace. Dohoda pronajímatele a nájemce musí uvedenou cenovou regulaci respektovat. Výše regulovaného nájemného je nepřekročitelná; není však vyloučeno, aby bylo dohodnuto nájemné nižší. Způsob určení maximální výše regulovaného nájemného upravuje především vyhl. č. 86/1997 Sb. (dále jen „vyhláška“). Citovaný předpis se však nevztahuje na:

byty bytových družstev zřízených po r. 1958, jde-li o byty postavené s finanční a jinou pomocí státu (srov. Např. vyhl. č. 136/1985 Sb.), u nichž je nájemné určováno podle zvláštního předpisu.

byty, s nimiž hospodaří Diplomatický servis, byty, jejichž nájemcem je osoba s trvalým pobytem (sídlem) mimo území naší republiky, zahraniční zastupitelský úřad nebo diplomatická mise, u nichž je výše nájemného věcí dohody stran

Vedle uvedených bytů, které jsou vyňaty z působnosti vyhlášky, se regulace nájemného podle cit. Předpisu nevztahuje dále na:

byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků, u nichž bylo vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. 6. 1993,

byty, u nichž je sjednávána nájemní smlouva s novým nájemcem po 1. 7. 1995 (s výjimkou přechodu nájmu bytu, výměny bytu, bytových náhrad a služebních bytů vojáků z povolání).U posledních dvou typů domu lze s uvedenými výjimkami sjednat nájemné dohodou pronajímatele a nájemce.

U ostatních bytů, na něž se vyhláška pokud jde o regulaci nájemného vztahuje, je nájemné regulováno formou tzv. maximálního nájemného nebo formou věcně usměrňovaného nájemného.

Výše maximálního základního nájemného se určí násobkem podlahové plochy bytu a maximální ceny základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu podle příslušné kategorie bytu. Tato cena se určuje každoročně s platností od 1. 7. Běžného roku tak, že se cena za 1 m2 platná do 30. 6. Běžného roku násobí těmito koeficienty:

Koeficientem inflace a koeficientem rozhodovacím, které stanoví min. financí každoročně do 1. 3. Běžného roku v závislosti na míře inflace za předcházející kalendářní rok (jsou publikovány v Cenovém věstníku ministerstva financí ČR),

Koeficientem velikosti obce, který stanoví obec obecně závaznou vyhláškou s účinností nejpozději od 1. 7. Běžného roku; nestanoví-li jej, uplatní se koeficient stanovený vyhláškou.

Takto určené maximální základní nájemné lze dále upravit pro nižší kvalitu bytu, jeho polohu v obci a připočítává se k němu maximální měsíční nájemné za vybavení bytu.

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: designové úpravy bytu, Rekonstrukce bytu, Koupelna.