I na hypotéce lze stavět III

Vedle průkazu schopnosti splácet úvěr, hypoteční banky vyžadují od klienta, aby do zástavy dal i odpovídající nemovitost. Je to dokonce podmínka vyplývající ze zákonné definice hypotečního úvěru. Hlavním smyslem tohoto způsobu zajištění hypotečního úvěru je dát úvěrující bance možnost, aby v případě platební...

Vedle průkazu schopnosti splácet úvěr, hypoteční banky vyžadují od klienta, aby do zástavy dal i odpovídající nemovitost. Je to dokonce podmínka vyplývající ze zákonné definice hypotečního úvěru.

Hlavním smyslem tohoto způsobu zajištění hypotečního úvěru je dát úvěrující bance možnost, aby v případě platební neschopnosti klienta, jeho spoludlužníků nebo ručitelů, mohla uhradit pohledávky vzniklé z poskytnutého úvěru, realizací takovéto zástavy.

Z této role nemovitostní zástavy vyplývá i základní vztah mezi hodnotou zastavené nemovitosti a výší poskytnutého hypotečního úvěru, respektive výší pohledávky z hypotečního úvěru. 1 Je zřejmé, že hypoteční banka, má-li mít jistotu, že její pohledávka z hypotečního úvěru bude z realizace nemovitostní zástavy skutečně uhrazena, nemůže poskytnout hypoteční úvěr ve větším objemu, než je hodnota nemovitosti (nebo nemovitostí) daných klientem banky do zástavy.

Pro vyšší ochranu hypotečních bank a jejích věřitelů (i banky si půjčují a jsou tak dlužníky) zákon dokonce stanoví pravidla vztahu mezi hodnotou nemovitostní zástavy a výší pohledávek z hypotečního úvěru. V české zákonné úpravě jsou to dvě základní pravidla. První, které stanoví, že hodnotu nemovitosti stanoví banka jako cenu obvyklou s přihlédnutím k dlouhodobějším vlastnostem zastavené nemovitosti a výnosu dosažitelném při řádném hospodaření s ní. Druhé, které říká, že hypoteční úvěr touto nemovitostí zajištěný nesmí přesáhnout, má-li být tento úvěr financován z hypotečních zástavních listů, 70 procent ceny nemovitosti.

Pokud jde o první pravidlo, je zřejmé, že banka má právo sama ohodnotit pro účely uzavření smlouvy o hypotečním úvěru cenu nemovitosti podle svých představ. Většinou ji ohodnocuje na úrovni, o které předpokládá, že za tuto cenu by zastavenou nemovitost bylo možné bez větších problémů prodat. Při tom bere v úvahu ceny, za které se obdobné nemovitosti v dané lokalitě obvykle prodávají (proto „cena obvyklá“), využitelnost této nemovitosti (např. je rozdíl mezi prázdným a obydleným rodinným domem), dostupnost atd. Takže se může lehce stát, že někdo si chce pořídit pomocí hypotečního úvěru luxusní vilu za 15 milionů korun či více, ale protože v dané lokalitě se vily prodávají tak za 4 – 5 milionů, banka tuto vilu ocení jen na oněch 4 – 5 milionů. (Na druhé straně je ovšem nutné říci, že hypoteční banky nemají v tomto úplnou libovůli. Jsou povinny vypracovat metodiku, podle které nemovitosti oceňují, a kontrolní a regulatorní orgány, jako např. Česká národní banka nebo Komise pro cenné papíry, se k ní vyjadřují.)

Druhé pravidlo ovlivňuje, při zohlednění ceny nemovitosti stanovené bankou, vlastní výši hypotečního úvěru, kterou banka bude ochotna nabídnout. Použijme výše uvedený, i když ne zcela typický příklad. Kupní smlouva na vilu zní na 15 milionů, banka ji ocení jen na 5 milionů, takže v tomto případě, pokud klient nemá další nemovitosti, které by dal do zástavy, mu nabídne úvěr nejvýš v sumě 3,5 milionů.

Nemovitost dávaná do zástavy však musí mít ještě jiné vlastnosti. Při podpisu úvěrové smlouvy musí být tzv. čistá. Tj. nesmí na ní váznout žádné jiné zástavní právo třetí osoby, které by bylo v přednostním pořadí před zástavním právem úvěrující hypoteční banky. Pokud takové přednostní zástavní na nemovitosti existuje, zákon povoluje hypoteční úvěr poskytnout, pokud na základě poskytnutého úvěru toto přednostní zástavní právo bude vymazáno.

Výjimku tvoří ze zákona zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Platí však zde pravidlo, že výše hypotečního úvěru a výše stavebního úvěru se sčítají a tento součet nesmí překročit oněch 70 % ceny obvyklé. Kdyby si tedy v našem příkladě kupující vzal už úvěr od stavební spořitelny, dejme tomu, ze dvou stavebních spoření, svého a své manželky, ve výši 300 000 Kč, hypoteční banka by jim už mohla poskytnout nejvýše 3,2 milionů.

Co však má dělat klient, který žádnou nemovitostí nedisponuje? K tomu opět příště.

-Ing. František Pavelka-


1 Celkovou pohledávku z hypotečního úvěru tvoří obvykle nejen doposud nesplacený hypoteční úvěr – tzv. jistina, ale i tzv. příslušenství. Což může být např. nezaplacený úrok, nezaplacené poplatky za správu úvěru nebo jiné dlužné částky podle smlouvy o úvěru apod.) milionů, takže v tomto případě, pokud klient nemá další nemovitosti, které by dal do zástavy, mu nabídne úvěr nejvýš v sumě 3,5 milionů.

Nemovitost dávaná do zástavy však musí mít ještě jiné vlastnosti. Při podpisu úvěrové smlouvy musí být tzv. čistá. Tj. nesmí na ní váznout žádné jiné zástavní právo třetí osoby, které by bylo v přednostním pořadí před zástavním právem úvěrující hypoteční banky. Pokud takové přednostní zástavní na nemovitosti existuje, zákon povoluje hypoteční úvěr poskytnout, pokud na základě poskytnutého úvěru toto přednostní zástavní právo bude vymazáno.

Výjimku tvoří ze zákona zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Platí však zde pravidlo, že výše hypotečního úvěru a výše stavebního úvěru se sčítají a tento součet nesmí překročit oněch 70 % ceny obvyklé. Kdyby si tedy v našem příkladě kupující vzal už úvěr od stavební spořitelny, dejme tomu, ze dvou stavebních spoření, svého a své manželky, ve výši 300 000 Kč, hypoteční banka by jim už mohla poskytnout nejvýše 3,2 milionů.


Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Kompletní rekonstrukce bytové jednotky.4+1, rekonstrukce koupelny a WC, Celková rekonstrukce bytu.