K výpovědnímu důvodu z nájmu bytu

Neplacení nájemného je velmi rozšířeným nešvarem, který trápí mnoho majitelů obytných domů. V dnešním článku se tak zaměříme na výše uvedený výpovědní důvod a na možnosti jeho použití v konkrétní situaci. Protože znění písm. d. §711 odst. 1 občanského zákoníku je celkem strohé, budeme vycházet zejména z poměrně...

Neplacení nájemného je velmi rozšířeným nešvarem, který trápí mnoho majitelů obytných domů. V dnešním článku se tak zaměříme na výše uvedený výpovědní důvod a na možnosti jeho použití v konkrétní situaci. Protože znění písm. d. §711 odst. 1 občanského zákoníku je celkem strohé, budeme vycházet zejména z poměrně rozsáhlé judikatury, která dává mnoho konkrétních odpovědí na otázky týkající se tohoto výpovědního důvodu.

Výpověď z nájmu bytu nesmí být proti dobrým mravům
K výpovědi z nájmu bytu je potřeba přivolení soudu. V případě neplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu soud zkoumá, zda pronajímatel poskytl neplatiči součinnost při řešení jeho dlužných plnění. Pronajímatel by tak měl soudu prokázat (zejm. u tzv. sociálně potřebných osob), že navrhl nájemci součinnost spočívající např. v návrhu na uzavření dohody o splátkách dluhu apod. Soudy v této souvislosti konstatovaly, že pokud totiž, i přes zjištění, že žalovaní jsou považováni za sociálně potřebné osoby, žalobce setrval na podané žalobě, ačkoliv z důkazního řízení vyplynulo, že objektivně není v možnostech žalovaných dlužnou částku uhradit žalobci jinak, než ve formě splátek, a nadto žalobce žalovaným nevytvořil odpovídající součinnost (možnost ustanovení bytového družstva jako zvláštního příjemce části dávek sociální péče, které jsou vypláceny žalovaným, příp. návrhem na výměnu bytu, resp. určitou poradenskou pomoc, jaké jsou možnosti řešení dané situace atd.), je takový postup žalobce očividně v rozporu s § 3 odst. 1 ObčZ, tj. je v rozporu s dobrými mravy.

Nájemce uhradil dlužné nájemné po doručení výpovědi
V některých případech se stává, že po doručení výpovědi nájemce dlužné nájemné uhradí, ale i v tomto případě je dán výpovědní důvod pro neplacení nájemného protože, soud posuzuje existenci výpovědního důvodu k okamžiku doručení výpovědi z nájmu bytu i v případě, že tímto důvodem je neplacení nájemného po dobu delší než 3 měsíce a skutečnost, že nájemce dlužné nájemné po doručení výpovědi uhradil, může mít význam jen při posouzení toho, zda přivolení k výpovědi z nájmu bytu není v rozporu s dobrými mravy (viz. výše).

Nový vlastník nemovitosti a výpovědní důvody
Samozřejmě, že nemovitosti jsou předmětem koupě, nebo dědictví, a nový majitel může uplatniti některé výpovědní důvody stejně jako původní majitel. Nový vlastník (pronajímatel) může uplatnit coby důvod výpovědi i skutečnosti, jež nastaly za trvání nájemního vztahu k předešlému vlastníku. Nový vlastník oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. c), d), g) a h) obč. zák. zásadně za stejných předpokladů jako vlastník původní.

Žaloba o přivolení k výpovědi není bez dalšího výpovědí
Žalobní návrh (tzv. petit), aby soud přivolil k výpovědi z nájmu bytu, je procesněprávním úkonem adresovaným soudu a bez dalšího v sobě neobsahuje výpověď z nájmu, byť by zahrnoval odůvodnění výpovědi a výpovědní lhůtu odpovídající zákonu. Z výše uvedeného tedy plyne, že pokud pronajímatel nedal nájemci písemnou výpověď z nájmu bytu dříve, může ji pojmout do žaloby, tím výpověď, neztrácí povahu jednostranného hmotněprávního úkonu, jehož adresátem je nájemce.

Společný nájem bytu manžely a výpověď z nájmu bytu
Soudní judikatura v souvislosti se společným nájmem bytu manžely konstatovala, že právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně. Výpověď, musí být dána oběma manželům a oběma musí být také doručena.

Kdy dojde k prodlení s placením?
Nájemce, který nezaplatil nájemné za tři měsíce, hrubě poruší své povinnosti až v okamžiku, kdy se ocitne v prodlení s placením byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý. Podmínka, že nájemce nezaplatil nájemné za dobu delší tří měsíců, je splněna tehdy, jestliže nájemce v časovém úseku delším než tři měsíce užíval byt, aniž by za něj platil dohodnuté nájemné, tato doba může být naplněna i součtem měsíců, které nejdou za sebou.

-epravo-

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Kompletní rekonstrukce bytové jednotky.4+1, Rekonstrukce bezbariérová koupelny, Kompletní rekonstrukce bytu.