Hypotéky z druhé strany I.

Když si chcete půjčit na bydlení, banka vám poskytne hypotéku. Kde ale na tuto půjčku vezme banka? – Na oplátku jí můžete půjčit zase vy! Nevěříte? A přece je to možné! Ovšem pouze v případě, že si koupíte její hypoteční zástavní listy. Bude to výhodné nejen pro banku, ale i pro vás. Princip hypotéky je obecně poměrně jasný: potřebujete peníze na bydlení a banka vám je půjčí. Na oplátku jí dáte do zástavy nemovitost, zaplatíte patřičné poplatky a poctivě splácíte jistinu i s úroky. Ovšem i banka musí někde získat zdroje, ze kterých bude hypotéky poskytovat – může to být silné kapitálové zázemí založené na široké paletě jiných bankovních produktů, mimo jiné i vkladových účtů, jejichž prostředky dále zhodnocuje například právě pomocí hypoték, mohou to být však také hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou dlužné cenné papíry (dluhopisy) s pevným ročním úrokem, vydávané bankami. Banky se jejich prodejem kupci zavazují, že mu budou pravidelně vyplácet smluvenou částku na úrocích (tzv. kuponovou platbu) a po uplynutí doby splatnosti (nejčastěji 5, ale i 7 let) mu vyplatí i plnou nominální hodnotu zástavního listu. U nás se hypoteční zástavní listy vydávají v nominální hodnotě 10.000 Kč a banky si většinou stanovují minimální počet listů, které může zájemce koupit (např. v Raiffeisenbank jsou to nejméně 3 HZL). Zájemce o koupi však musí počítat s tím, že kupní cena hypotečního zástavního listu je většinou vyšší než jeho nominální hodnota. Cena se totiž řídí situací na kapitálovém trhu a je tedy proměnlivá. Tento fakt může výnos hypotečního listu snížit. Hypoteční zástavní listy mohou vydávat pouze banky se zvláštním povolením (u nás to platí pro hypoteční banky) a prostředky z nich získané mohou používat jenom na poskytování hypotečních úvěrů. Banky prodávají hypoteční zástavní listy především podnikům a jiným právnickým osobám, v některých případech jsou však k odkupu nabídnuty i fyzickým osobám. Může si je tedy koupit prakticky kdokoliv z nás. K hypotečním zástavním listům se váže i známé povinné omezení akontace u hypotečních úvěrů (tedy částky, kterou člověk musí zaplatit „ze svého“): banka, která chce hypoteční úvěr hradit z hypotečních zástavních listů může klientovi poskytnout jen částku do maximální výše 70% odhadní ceny nemovitosti (akontace je tedy nejméně 30%). Banky, které nabízejí akontaci nižší než 30%, musí hypoteční úvěr hradit z jiných prostředků.

Ten, kdo chce požádat o hypotéku, se samozřejmě o hypoteční zástavní listy vůbec nemusí zajímat. Teoreticky vzato mu může být jedno, kde banka peníze, které mu chce půjčit, vezme. Ovlivnit ho mohou právě jen prostřednictvím povinné akontace – kdo nemá dostatečné množství vlastních prostředků, měl by raději zvolit banku s nižší akontací (a tedy bez hypotečních zástavních listů). Hypoteční zástavní listy by měly naopak zajímat spořitele. Jsou relativně bezpečné, jsou totiž zajištěny pohledávkami z hypotečních úvěrů a tedy potažmo i samotnými nemovitostmi, které byly dány hypoteční bance do zástavy. Přitom nesou poměrně vysoký úrok, a proto se mohou s úspěchem stát součástí portfolia každé domácnosti. Jejich výnos je navíc osvobozen od daně z příjmu. To spořitelé ocení zvláště za dnešní situace, kdy se úrokové sazby na termínovaných vkladech, natož pak na běžných nebo spořících účtech sotva přehoupnou přes dvě procenta a rozhodně silně pokulhávají za mírou inflace. Jestliže si například pořídíte hypoteční zástavní list s pevným úrokem 6,4% ročně, bude váš čistý výnos při dani z příjmu ve výši 15% stejný, jako byste měli termínovaný účet s úrokovou sazbou 7,5 %. Pokud vás hypoteční zástavní listy zaujaly a chtěli byste jich hned několik zakoupit, v příštím článku vám poradíme, jak na to. -Sylva Indrová-