Hypotéka: Jak na úroky? III.: Fixace úrokové sazby

Výhodnost či nevýhodnost hypotéky nespočívá pouze v parametrech, jako je výše úrokové sazby nebo výše poplatků či státní podpory, které sami příliš neovlivníte. Záleží i na dalších faktorech a některé z nich si můžete sami nastavit. Víte například, jakou zvolit fixaci úrokové sazby? Správné nastavení hypotéky je pro...

Výhodnost či nevýhodnost hypotéky nespočívá pouze v parametrech, jako je výše úrokové sazby nebo výše poplatků či státní podpory, které sami příliš neovlivníte. Záleží i na dalších faktorech a některé z nich si můžete sami nastavit. Víte například, jakou zvolit fixaci úrokové sazby?

Správné nastavení hypotéky je pro většinu lidí věda. Člověk si musí dát pozor na spousty detailů a rozvažovat skutečně pečlivě. Špatná volba totiž znamená zbytečné starosti a především stojí zbytečně mnoho peněz. A snažit se již jednou uskutečněnou volbu změnit ex post? V případě, že bude banka vůbec souhlasit, většinou si za svou blahosklonnost nechá řádně zaplatit.

Jestliže se tedy nechcete sami příliš namáhat a hypoteční problematika vám připomíná neproniknutelnou a nebezpečnou džungli plnou lítých šelem, které vás v ten nejméně očekávatelný okamžik přepadnou a vysají z vás poslední zbytky úspor, raději si rovnou najděte schopného finančního poradce, který celou „nepříjemnou“ záležitost vyřídí za vás. Nebo si alespoň vyberte hypoteční banku s kvalitním poradenstvím.

Jste-li odvážnější a chcete se do celého procesu pustit na vlastní pěst, zkuste předem určitě sehnat veškeré informace, které by vám při výběru mohly pomoci. Trocha námahy se v budoucnu jistě vyplatí.

Pozor byste si například měli dávat při volbě doby fixace úrokové sazby. Je to doba, na kterou vám banka stanoví pevnou úrokovou sazbu, to znamená, že úvěrové podmínky se nebudou měnit a při anuitním způsobu splácení (více viz článek Hypotéka: Jak na úroky?) budete platit stále stejnou měsíční splátku.

V České republice banky nejčastěji nabízejí fixaci na jeden rok nebo pět let, jak je vidět z níže uvedené tabulky, ojediněle na dva nebo tři roky. Výjimku u nás tvoří HVB Bank, která umožňuje zafixovat úrokovou sazbu na dobu od jednoho roku do patnácti let. V Evropě je nabídka pestřejší, banky poskytují například také pevné úrokové sazby po celou dobu splácení úvěru nebo naopak sazby zcela variabilní.


Banka
Doba fixace úrokové sazby
ČMHB
1 rok, 5 let nebo PRIBOR
Česká spořitelna
1 rok nebo 5 let
GE Capital Bank
1 rok, 2 roky nebo 5 let
HVB Bank
1 rok až 15 let
Komerční banka
1 rok nebo 5 let
Raiffeisenbank
1 rok, 5 let nebo PRIBOR
Živnostenská banka
1 rok, 3 roky nebo 5 let

* banka poskytuje úrokovou sazbu odvozenou od úrokové sazby PRIBOR, mění se jednou ročně
Zdroj: banky


U nás se variabilnosti nejspíše blíží úroková sazba odvozovaná od úrokové sazby PRIBOR, kterou pro obchodování na mezibankovním trhu vyhlašuje Česká národní banka. Hypoteční banka (u nás např. ČMHB či Raiffeisenbank) k této sazbě přičte určitou, předem stanovenou odchylku (u ČMHB nyní 1,9 %, resp. 2,1 % u kombinovaných produktů). Odchylka je bankou upravována jednou za pět let (podobné jako u pětileté fixace úrokové sazby) a jednou za rok se zohledňuje aktuální výše sazby PRIBOR.

Před koncem doby fixace úrokové sazby je banka povinna nabídnout klientovi nové úvěrové podmínky, tedy novou výši úrokové sazby. Ta by měla odpovídat novým podmínkám na trhu a ty je zvláště v dlouhodobém horizontu poměrně těžké odhadnout. V tom právě spočívá určité riziko hypoték. Nyní si sice můžete půjčit při příznivé úrokové sazbě 5 %, ale nikdo vám se stoprocentní jistotou nemůže zaručit, že za pět let, až vám vyprší doba fixace, nebudou úroky na úrovni 10 %. Stejně tak jsou teď jistě velmi nešťastní ti, kteří si dříve na delší dobu zafixovali třeba úrokovou sazbu 12 % a teď pozorují, že by stejnou hypotéku získali více než o polovinu levněji.

V současné době by tedy fakta mluvila spíše ve prospěch delší fixace úroků – úroky jsou velmi nízké a je poměrně nepravděpodobné, že by ještě klesly výrazně níž. Dlouhá fixace má ale zase jiné nevýhody. V době změny úrokové sazby (tedy po uplynutí fixačního období) máte především možnost splatit celý úvěr nebo jeho část bez sankčních poplatků. V ostatních případech je to většinou poměrně drahé (může vás to stát třeba jednu třetinu nesplacené částky). Dlouhou dobou fixace si tedy částečně svazujete ruce pro případ, že v budoucnu přijdete k větší sumě peněz, která by vám hypotéku umožnila splatit.

Jistou výjimkou jsou zde některé typy hypotečních úvěrů, které nabízejí možnost předčasné splátky úvěru bez sankcí ještě před uplynutím doby fixace. Jde o hypoteční úvěr Plus od Komerční banky (mimořádné splátky bez sankcí lze vkládat kdykoliv) a částečně i hypotéku od GE Capital Bank (po minimálně 12 anuitních splátkách lze splatit maximálně 25 %, vždy po dalších 6 splátkách dalších 25 %), hypotéku Premium od Raiffeisenbank (během prvních pěti let lze maximálně 25 % splatit již po 6-ti splátkách) a hypoteční úvěr 100 od ČMHB (kdykoliv lze splatit část úvěru přesahující 70 % odhadní ceny nemovitosti).

Při změně úrokové sazby máte také možnost celou hypotéku refinancovat, tedy splatit pomocí úvěru jiného. Jestliže zjistíte, že nově nabízené podmínky jsou pro vás nevýhodné a konkurence vám v tento okamžik nabízí podmínky lepší, můžete k ní většinou bez větších problémů přejít. Stačí, když podáte ve vybrané bance žádost o hypotéku novou za účelem refinancování hypotéky předchozí. Nová banka za vás úvěr u staré banky zaplatí a vy budete nadále splácet vypůjčené prostředky za výhodnějších podmínek u banky nové. Nesmíte ovšem zapomenout na dodatečné náklady – např. poplatky za novou žádost o hypotéku – které mohou nové, původně mnohem výhodnější podmínky pořádně znevýhodnit.

Další nevýhodou delší fixace úrokové sazby jsou obecně vyšší úroky. Banky se tak chrání právě před potenciálním vzestupem úrokových sazeb. Zatímco HVB Bank může poskytnout hypotéku při jednoleté fixaci už za úrok 4,3 %, při fixaci na dobu 15 let to bude nejméně za 6,2 %. A to dělá při hypotéce ve výši 1 milion Kč a splatnosti 20 let každý měsíc bezmála 1.100 Kč navíc. (Aktuální úrokové sazby si můžete ověřit v prvním dílu seriálu Hypotéka: Jak na úroky?).

Delší než pětiletá doba fixace vám nepomůže ani v zajištění stávající výše státní

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Rekonstrukce bezbariérová koupelny, Rekonstrukce bytového jádra, Rekonstrukce 7 bytů v činžovní domě včetně fasády a balkónů.