Hypotéka: Jak na úroky? IV.: Způsoby splácení

Bylo by vám milejší splácet hypotéku pěkně pomalu a polehoučku, aby to příliš nezatížilo váš rodinný rozpočet? Nebo chcete raději všechno odbýt co nejrychleji? Zamlouvají se vám vysoké splátky teď a menší v budoucnu? Nebo naopak? Pokud zvolíte správnou banku, budete si moci vybrat podle libosti. Stačí jen říct! Přestože nejčastějším způsobem splácení hypotéky je způsob anuitní, při němž výše splátky zůstává po celou dobu platnosti úrokové sazby stejná (tento způsob jsme důkladně popsali v prvním dílu seriálu Hypotéka: Jak na úroky?), není to způsob jediný. Budete-li si to přát, může vám banka nastavit i takový způsob splátek, kdy bude výše splátek v čase postupně stoupat nebo naopak klesat. Prvnímu způsobu, kdy výše splátek v čase stoupá, se říká splácení progresivní. Je vhodné především pro ty, kteří mají v současné době nižší příjmy (nebo naopak vyšší jiné výdaje), ale v budoucnu očekávají, že se jim celkový příjem zvýší a budou si moci dovolit splácet měsíčně více než dříve. Teoreticky vzato by tedy podobný produkt měl nejlépe vyhovovat mladým lidem, kteří očekávají kariérní (a platový) růst, rodinám, kde jeden z partnerů právě čerpá rodičovskou dovolenou nebo např. lidem, kteří si při omezených prostředcích chtějí celou domácnost také rovnou vybavit apod. Princip splácení bude následující: banka si vždy stanoví určitý koeficient, na jehož základě vám bude každoročně splátku zvyšovat, a pokud u tohoto způsobu splácení vydržíte až do konce doby splatnosti, budete přibližně celou první polovinu splácení platit nižší částky, než byste platili při „klasickém“ anuitním způsobu, a ve druhé polovině budete platit částky vyšší. Výhodou také je, že u progresivního způsobu splácení nejsou při posuzování bonity klienta tak vysoké nároky na čistý příjem rodiny jako u anuitního způsobu splácení, a je tedy možné, že ačkoliv by vám banka za „normálních“ podmínek úvěr neposkytla, hypotéku s progresivními splátkami dostanete. Je ovšem třeba si uvědomit, že banka si parametry hypotéky nastaví tak, že hypotéka s progresivními splátkami pro vás bude o něco dražší. Bude samozřejmě záviset na výši úvěru a době splatnosti, ale v konečném součtu by se mělo jednat o desítky tisíc korun. Hypotéku s progresivním způsobem splácení u nás můžete dostat u ČMHB (hypotéka Progres pro mladé do 36 let) nebo u HVB Bank. Opačné logiky využívá tzv. degresivní splácení. To na svých internetových stránkách nabízí pouze HVB Bank. Jedná se o nastavení splátkového mechanismu opačným směrem, to znamená, že na začátku budete měsíčně splácet částky nejvyšší a ke konci částky o mnoho nižší. Výhodné to může být pro ty, kteří mají prostředky na to, aby hypotéku splatili rychle, ale vzhledem k tomu, že tuto možnost u nás nabízí jen jediná banka, není příliš používána. HVB Bank navíc nabízí možnost plynulého přechodu mezi jednotlivými způsoby splácení – vždy v období změny fixace úrokové sazby. Podle vaší finanční a rodinné situace si tedy teoreticky můžete nastavit takové splátky, jaké vám zrovna v danou chvíli budou vyhovovat. Třetím způsobem, jak poněkud zahýbat výší měsíční splátky v čase, je možnost odkladu splátek jistiny. Jako speciální produkt můžete „hypotéku s odkladem“ dostat opět u HVB Bank a také u Raiffeisenbank (zde mají ovšem šanci pouze žadatelé do 36 let, kteří se chystají koupit starší nemovitost se státní podporou). Je ale možné, že by vám odklad splátky jistiny poskytla i jiná banka jako zvláštní úpravu konkrétní hypotéky. Odklad splátky jistiny znamená jednoduchou skutečnost, že po dohodnutou dobu (většinou kolem 1 až 5 let) klient nebude splácet žádný úmor (splátky jistiny), ale bude bance platit pouze úroky z vypůjčené částky. Výše měsíční splátky bude tedy v prvních letech nižší a teprve po uplynutí dohodnuté doby se zvýší na budoucí konstantní (nebo progresivní či degresivní) hladinu. Opět se však nesmí zapomenout na to, že i tento způsob bude v konečném součtu o něco dražší než klasické anuitní splácení. Ovšem i při anuitním způsobu splácení a dané úrokové sazbě můžete výši splátky velmi podstatně ovlivnit. Poslouží vám k tomu doba splatnosti hypotéky. Jestliže si totiž vypůjčíte při dané úrokové sazbě určitou částku na 10 let, na úrocích (tedy „navíc“) sice zaplatíte relativně málo, ale měsíčně budete splácet částky velmi vysoké. Jestliže si tu samou částku vypůjčíte na 20 let, na úrocích sice zaplatíte podstatně víc, ale měsíčně budete splácet o mnoho méně. Příklad vlivu doby splatnosti na výši měsíční splátky a částku zaplacenou na úrocích (hypotéka ve výši 1 milion Kč při úrokové sazbě 6 %)

pozn.: údaje jsou pouze orientační Při výběru bude všechno záviset na vašich platebních možnostech a na vašich preferencích. Chcete-li mít všechno rychle za sebou a můžete-li si dovolit vyšší měsíční zatížení, zvolte dobu splatnosti kratší. Pokud vám nevadí zavázat se ke splácení na delší dobu a navíc spoléháte na to, že inflace splatí část dluhu za vás, raději volte dobu splatnosti delší. Minimální a maximální doba splatnosti hypotéky