Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Máte na domě hypotéku, a přesto se chcete přestěhovat? Připadá vám splácení hypotéky příliš nákladné a raději byste se tohoto břemene zbavili? Nebo se vám naopak naskytla příležitost koupit nemovitost vašich snů, ale původní majitel ji dal do zástavy bance? K obchodování s nemovitostmi zatíženými hypotékou zatím v...

Máte na domě hypotéku, a přesto se chcete přestěhovat? Připadá vám splácení hypotéky příliš nákladné a raději byste se tohoto břemene zbavili? Nebo se vám naopak naskytla příležitost koupit nemovitost vašich snů, ale původní majitel ji dal do zástavy bance?

K obchodování s nemovitostmi zatíženými hypotékou zatím v našich podmínkách dochází jen velmi zřídka. Naproti tomu v západní Evropě nebo v USA je prodej dosud nesplaceného domu běžnou praxí. Majitelé nemovitostí jsou tak mnohem méně vázáni a mohou se častěji stěhovat například za prací nebo mohou rychleji reagovat na změny v rodinném zázemí, které vyžadují jiné bydlení. Západní hypoteční banky jsou flexibilnější a změna dlužníka, případně jiné řešení celé transakce pro ně není větším problémem.

Co však u nás není běžné teď, může být zcela normální v budoucnu. Jak uvádí David Sahula z ČMHB, již v současné době lze zaznamenat rostoucí počet klientů, kteří mají zájem prodat nemovitost zatíženou hypotékou. Přesto se nyní jejich počty u jednotlivých bank pohybují v jednotkách případů a většinou ani nedosahují 1 % všech hypoték.

Důvody k prodeji nemovitosti, na které vázne zástavní právo ve prospěch hypoteční banky, mohou být různé. Buď se majitel chce přestěhovat do jiného, např. většího a lépe vybaveného nebo jinde umístěného domu, nebo vzhledem ke změněné finanční situaci nestačí splácet hypotéku a musí si hledat levnější bydlení.

Jak takový prodej nemovitosti zatížené hypotékou probíhá? Prvním a také nejdůležitějším krokem je samozřejmě vyhledání vhodného kupce, který je ochoten podstoupit o malinko složitější transakci, než je koupě tzv. „čisté“ nemovitosti, na níž nevázne žádné zástavní právo. K tomu lze využít služeb realitních kanceláří, ale pochopitelně to není nutné. Pokud však majitel svou nemovitost nenabízí za skutečně atraktivní cenu, nemá většinou hledání vůbec snadné. Vzhledem k ojedinělosti podobných obchodů u nás kupující mívají z pořízení hypotékou zatížených domů trochu obavy.

To je také důvod, proč v případě zájmu o nemovitost kupující často žádá, aby byla nejprve hypotéka jednorázově splacena a teprve poté došlo k převodu vlastnictví. V takové situaci ale musí mít buď prodávající nebo kupující dostatek volných prostředků na umoření zbývajícího dluhu bance.

Pokud má tyto peníze dosavadní majitel domu, k větším komplikacím prakticky nedochází a po okamžitém splacení hypotéky a následném výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí dojde vlastně k úplně normálnímu prodeji „čisté“ nemovitosti. Náklady na předčasné splacení mohou být například přičteny k domluvené kupní ceně.

Častější ale pravděpodobně bývá, že částku potřebnou ke splacení hypotéky má k dispozici pouze kupující. Za těchto podmínek je nutné sepsat dobře ošetřenou smlouvu, v níž se stanoví, že hypotéku za prodávajícího zaplatí budoucí majitel nemovitosti, poté dojde k výmazu zástavního práva a převodu vlastnictví, přičemž kupní cena nemovitosti se o sumu zaplacenou na hypotéce sníží.

Obě varianty mají obyčejně jednu velkou nevýhodu, a to velmi vysoké náklady na předčasné splacení hypotečního úvěru. Všechny banky, kromě nováčka na hypotečním trhu eBanky (více se o ní dočtete v článku Další přírůstky do hypoteční rodiny), totiž v současné době mimořádné splátky mimo dobu změny úrokové sazby trestají vysokými sankcemi.

Jak často bude docházet ke změně úrokové sazby, si klient určuje hned při žádosti o úvěr, když volí dobu fixace úrokové sazby. Jestliže zvolil fixaci jednoletou, může úvěr vyššími sumami bezplatně splácet každoročně, pokud zvolil fixaci pětiletou, může na úvěrový účet vkládat něco „navíc“ v intervalu pěti let, a v případě, že sáhl k dosud nejvyšší době fixace, která je dnes na hypotečním trhu nabízena, bude moci hypotéku předčasně splatit až za patnáct let.

Možnosti fixace úrokové sazby
BankaDoba fixace v letech
Česká spořitelna1, 5 nebo 10
ČMHB1 nebo 5
eBanka1, 3 nebo 5
GE Capital1 nebo 5
HVB Bank1 až 15
Komerční banka1 až 10
Raiffeisenbank1, 3, 5, 10 nebo 15
Wüstenrot2 nebo 5
Živnostenská banka1, 3, 5 nebo 10

Zdroj: banky

Vzhledem k tomu, že nejčastější dobou fixace je u nás 5 let, je velmi pravděpodobné, že doba prodeje nepřipadne zrovna do „zlomového bodu“ a banka bude za předčasné splacení žádat sankční poplatek. Jeho výše bývá vyjádřena jako procentní podíl z předčasně splacené jistiny a často se odvíjí od doby, která zbývá do konce fixačního období. Nejvíce tedy zaplatíte, jestliže jste si hypotéku vzali teprve nedávno, zbývá splatit ještě vysokou částku a do další změny úrokové sazby je daleko. Může jít dokonce o desítky až stovky tisíc korun.

Sankční poplatky za předčasné splacení hypotečního úvěru
BankaSankční poplatek (v % z předčasně splacené části úvěru)
Česká spořitelnaindividuální
ČMHBzávisí na době zbývající do konce období fixace:
5-4 roky: 30 %
4-3 roky: 24 %
3-2 roky: 18 %
2-1 rok: 12 %
méně než 1 rok: 6 %
eBankamožnost bezplatné předčasné splátky až do výše 50 % úvěru po každých 12 anuitních splátkách; jinak 25 %
GE Capital

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: <a href="http://www.nejremeslnici.cz/c/rekonstrukce-1">rekonstrukce</a>.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Rekonstrukce 7 bytů v činžovní domě včetně fasády a balkónů, Rekonstrukce koupelny a WC, Celková rekonstrukce bytu 80m2 3kk.