Prodej nemovitosti zatížené hypotékou II.

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou II.

Prodat dům zatížený hypotékou nemusí být problém. Když má člověk navíc hypotéku u šikovného hypotečního bankéře a natrefí na vhodného kupce, nemusí ho to ani přijít draho. Hypoteční úvěr totiž nebude muset předčasně splatit, ale jednoduše ho převede na nového majitele nemovitosti a ten bude pokračovat ve splácení...

Prodat dům zatížený hypotékou nemusí být problém. Když má člověk navíc hypotéku u šikovného hypotečního bankéře a natrefí na vhodného kupce, nemusí ho to ani přijít draho. Hypoteční úvěr totiž nebude muset předčasně splatit, ale jednoduše ho převede na nového majitele nemovitosti a ten bude pokračovat ve splácení podle původního splátkového plánu.

V předchozím dílu seriálu Prodej nemovitosti zatížené hypotékou jsme se věnovali případům, kdy kupující žádá splacení hypotéky a výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí ještě před převedením nemovitosti do svého vlastnictví. Tato operace bývá většinou finančně dosti náročná, protože zpravidla ke splacení hypotéky dochází mimo období změny úrokové sazby, za což si banky účtují relativně velké sankční poplatky. Navíc je nutné, aby kupující nebo prodávající měli dostatek volných peněžních prostředků k jednorázovému splacení hypotéky.

Pro obě strany proto může být zajímavým řešením převzetí hypotečního dluhu. Při této transakci dochází zároveň s převodem vlastnických práv k nemovitosti také k přepsání hypotečního dluhu na nového majitele. Kupující tak nepotřebuje tolik prostředků v hotovosti, protože cena nemovitosti se zákonitě sníží o dosud nesplacený hypoteční dluh. Navíc může být koupě nemovitosti s hypotéku výhodnou investicí, protože její kupní cena se vzhledem k současné neobvyklosti těchto obchodů v našich krajích a z toho vyplývající nedůvěřivosti většiny kupujících může pohybovat poměrně nízko.

Při prodeji nemovitosti a současném přebírání hypotečního dluhu se většinou postupuje podle následujícího scénáře. Prodávající musí nejprve najít vhodného kupce, který bude ochotný společně s nemovitostí převzít i splácení hypotečního dluhu. Poté informuje banku o svém záměru a předloží jí návrh kupní smlouvy a dohody o převzetí dluhu.

Kupující musí následně bance dodat veškeré potřebné dokumenty o svém příjmu, případně o celkovém příjmu rodiny a dalších skutečnostech, které jsou běžně potřeba ke standardní žádosti o hypotéku. Jednodušší je to v tomto případě o to, že banka nemusí znovu prověřovat zastavenou nemovitost, protože o ní již všechny nezbytné informace má.

Na základě dodaných dokumentů banka prověří bonitu nového dlužníka a oznámí, jestli k převzetí dluhu může dojít. V případě, že je vše v pořádku, sepíše se dodatek k původní úvěrové smlouvě, kde budou všechny změny a dohodnuté podmínky převodu uvedeny, a vlastnímu převzetí dluhu a převodu nemovitosti do rukou nového vlastníka už nic nebrání.

Nejprve se podepíše kupní smlouva a nový majitel nemovitosti je zapsán do katastru nemovitostí. Na základě potvrzení z katastrálního úřadu pak dochází i k vlastnímu převodu dluhu. Od chvíle, kdy je vše stvrzeno, musí hypotéku začít splácet nový majitel.

Nevýhodou pro kupujícího může být, že zpravidla přebírá dluh v takové podobě, v jaké ho splácel předchozí majitel – to znamená, že až na výjimky nedochází ke změně úrokové sazby až do konce daného fixačního období. A to ani v případě, že má kupující lepší bonitu a mohl by v současné době získat mnohem příznivější úrokovou sazbu než měl jeho předchůdce.

Nepříznivě se sem také může promítnout skutečnost, že v předchozích letech byly úrokové sazby na mnohem vyšších úrovních než dnes a nový majitel by mohl získat výhodnější hypotéku i v případě, že jeho bonita je horší než u předchozího majitele. Na druhou stranu rozdíl úrokové sazby může být vykompenzován státní podporou, na kterou má pochopitelně nárok i nový dlužník. A navíc nový dlužník nemusí platit tak vysoké poplatky, jako kdyby žádal o zcela novou hypotéku, u níž se poplatky za zpracování pohybují zvláště při vyšších částkách v řádu desetitisíců.

Vzhledem k tomu, že k převzetí hypotečního dluhu u nás zatím dochází velmi vzácně, ke každému případu se pravděpodobně bude přistupovat velice individuálně a je tedy možné, že ačkoliv nedojde ke změně úrokové sazby, umožní banka novému klientovi změnit např. dobu splatnosti, výši splátek apod. Zcela nové podmínky mu pak nabídne pro příští období fixace úrokové sazby. Ostatně v tomto období je možné hypotéku i zcela přefinancovat jiným úvěrem od úplně jiného hypotečního ústavu podle volby samotného klienta.

Za převzetí dluhu je samozřejmě třeba bance zaplatit i určité poplatky. Ty však nedosahují takových úrovní jako v případě předčasného splacení dluhu nebo žádosti o novou hypotéku, proto je tato transakce nákladově výhodnější.

-si-

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: designové úpravy bytu, Rekonstrukce kanceláře/ateliéru, Rekonstrukce bezbariérová koupelny.