Nabývání nemovitostí od obchodních společností

Nabývání nemovitosti od obchodní společnosti jako právnické osoby má určitá specifika a v mnohých směrech se liší od situací, kdy je prodávajícím osoba fyzická – zejména nepodnikatel. Zvláštnosti a z toho plynoucí rizika při uzavírání smluv s obchodní společností vyplývají ze samotného faktu, že jednáme s právnickou...

Nabývání nemovitosti od obchodní společnosti jako právnické osoby má určitá specifika a v mnohých směrech se liší od situací, kdy je prodávajícím osoba fyzická – zejména nepodnikatel. Zvláštnosti a z toho plynoucí rizika při uzavírání smluv s obchodní společností vyplývají ze samotného faktu, že jednáme s právnickou osobou, jako subjektem se samostatnou právní subjektivitou rozdílnou od svých akcionářů nebo společníků. Určitá další rizika transakce také souvisejí s tím, že obchodní společnost je především podnikatelem, který při podnikání nezřídka podstupuje zvýšená rizika a dostává se do situací, do kterých se nepodnikatelé většinou nedostávají. Účelem tohoto článku je na vybraná rizika související se skutečností, že prodávajícím nemovitosti je obchodní společnost, poukázat. Zároveň jsou nastíněny základní možnosti, jak se těmto rizikům vyhnout nebo jak je alespoň minimalizovat.


Jednání právnické osoby
Při jednání s jakoukoli právnickou osobou je vždy prvním problémem identifikace osoby, která je oprávněna tuto společnost zavazovat. Při jakémkoliv jednání nebo uzavírání smlouvy s obchodní společností je třeba si uvědomit, že obchodní společnost je právní entitou rozdílnou od svých společníků nebo akcionářů. To znamená, že majetek, který obchodní společnost vlastní, není majetkem jejích akcionářů, nebo společníků. Z toho plyne zásada, že tyto osoby (až na výjimky týkající se veřejné obchodní společnosti a komanditní společnosti) nemají žádné oprávnění jménem obchodní společnosti jednat. Zákon přesně a poměrně komplikovaně upravuje otázky, jak obchodní společnosti jednají; tj. otázky jakými osobami určitá obchodní společnost jedná a jaké osoby mohou za společnost činit určitá jednání nebo právní úkony (např. uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí). To je vždy důležité mít na paměti, neboť právní opominutí nebo vada v tomto směru, ať se jedná o situaci, kdy určitá osoba není vůbec oprávněna jednat, nebo se určitá osoba svá oprávnění překročí, může mít za následek absolutní neplatnost i jinak právně bezvadné smlouvy.

Statutární orgán
Právnická osoba jedná svým statutárním orgánem, jinak řečeno, jednání statutárního orgánu je přímo jednáním právnické osoby (obchodní společnosti). Obchodní zákoník stanoví, kdo jsou statutární orgány jednotlivých obchodních společností. Někdy se lze setkat v záhlaví smluv, že u obchodní firmy (názvu) obchodní společnosti je u statutárního orgánu napsáno, že tuto společnost „zastupuje“ (typicky výraz „společnost XYZ zastoupená jednatelem“). Jde o nesprávnou právní formulaci, která sice nezpůsobuje neplatnost, ale svědčí o tom, že autor textu směšuje pojmy. Právní úkony učiněné statutárním orgánem jsou přímo úkony právnické osoby; zatímco zástupce obchodní společnost pouze zastupuje. Správně je tedy uvádět následující formulaci „společnost XYZ, jejímž jménem zde jedná“ nebo event. „společnost XYZ jednající ...“.

Statutární orgán je oprávněn jednat jménem právnické osoby ve všech věcech. Stanovy, rozhodnutí valné hromady nebo dozorčí rady sice mohou omezit oprávnění statutárního orgánu jednat jménem společnosti, avšak takováto omezení nemají účinek vůči třetím osobám. Tak například ustanovení stanov akciové společnosti stanovící, že k veškerým prodejům nemovitého majetku akciové společnosti je třeba souhlasu valné hromady, navenek jednatelské oprávnění představenstva nezužuje ani neomezuje. Pokud by tedy představenstvo uzavřelo smlouvu a zcizilo nemovitost z majetku společnosti bez takovéhoto souhlasu, nebude to mít na platnost smlouvy žádný dopad. Smlouva bude platná a katastrální úřad na jejím základě provede vklad. Členové představenstva budou za porušení tohoto omezení odpovídat pouze dovnitř společnosti, a kupujícího se to žádným způsobem nedotkne.

V určitých případech ovšem omezuje obchodní zákoník jednatelské oprávnění statutárního orgánu přímo ze zákona, a v těchto případech překročení nebo porušení takovéhoto omezení vliv na platnost smlouvy mít může. Zákon požaduje, aby představenstvu akciové společnosti k uzavření smlouvy, na jejímž základě má společnost zcizit majetek, přesahuje-li hodnota zcizovaného majetku v průběhu jednoho účetního období jednu třetinu vlastního kapitálu vyplývajícího z poslední řádné účetní závěrky nebo z konsolidované účetní závěrky, sestavuje-li společnost konsolidovanou účetní závěrku, udělila svůj souhlas dozorčí rada společnosti. Je zřejmé, že toto ustanovení se může často uplatnit právě při zcizování nemovitostí, jež mohou tvořit značnou část majetku společnosti. Zákon ovšem výslovně neřeší, jaké následky bude mít uzavření takové smlouvy bez souhlasu dozorčí rady, a ani mezi odbornou veřejností nepanuje v tomto ohledu shoda. Lze se setkat i s názory, které jako následek uzavření smlouvy v rozporu s tímto ustanovením, považují takovou smlouvu dokonce za neplatnou. Za přijatelný lze považovat názor, podle kterého bude smlouva neúčinná, dokud nebude souhlas dozorčí rady dodatečně udělen. V nezanedbatelné míře se ovšem objevuje i názor, podle kterého taková smlouva bude platná a bezvadná a bude zakládat pouze odpovědnost statutárního orgánu uvnitř společnosti. Protože se však domníváme, že pro posledně citovaný názor nelze ve znění obchodního zákoníku nalézt oporu (byť z obchodního hlediska by byl nejlepším), doporučujeme, aby v případech, kdy transakce naplňuje výše stanovená kritéria, kupující vždy trval na předchozím souhlasu dozorčí rady.

Jak jsme již uvedli, obchodní společnost činí právní úkony svým statutárním orgánem. Kdo je statutárním orgánem u dvou dnes nejběžnějších typů obchodních společností: společnosti s ručením omezeným a akciové společnosti? Není jistě žádnou novinkou, že statutárním orgánem společnosti s ručením omezeným je jednatel. Není ovšem vyloučeno, aby společnost s ručením omezeným měla statutárních orgánů více, tj. více jednatelů. Akciová společnost bude mít vždy statutární orgán jediný – představenstvo, které je kolektivním orgánem s více členy.

Způsob jakým statutární orgán jedná, tedy to, zda je například oprávněn jednat každý z jednatelů samostatně nebo naopak všichni společně, je zapsán a patrný z výpisu v obchodním rejstříku. To zároveň znamená, že je povinností kupujícího tyto skutečnosti zjistit a jejich neznalost nebude kupujícího omlouvat.

Pokud by tedy kupní smlouvu podepsal například pouze jeden jednatel ze dvou, přestože ze zápisu v obchodním rejstříku vyplývá, že jménem společnosti jednají oba jednatelé společně, způsobilo by to absolutní neplatnost takové smlouvy a katastrální úřad by neprovedl vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího. Obdobně je žádoucí, aby kupující vždy v obchodním rejstříku prověřil, jakým způsobem jedná představenstvo akciové společnosti. Ze zákona je sice dispozitivně oprávněn jednat každý člen samostatně, je však běžnou praxí, že je odchylně ve stanovách upraveno a v obchodním rejstříku zapsáno, že jménem společnosti jednají např. vždy dva členové představenstva společně, nebo že je společnost oprávněn samostatně zavazovat předseda představenstva akciové společnosti a ostatní členové musejí jednat vždy alespoň dva společně, atd.

Rejstříkovými soudy je také připouštěna možnost a do obc

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Může vás zajímat

vánoce

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Rekonstrukce kanceláře/ateliéru, Kompletní rekonstrukce bytu, Rekonstrukce 7 bytů v činžovní domě včetně fasády a balkónů.