Levné hypotéky – dobrá volba?

Hypoteční banky se předhánějí, která stlačí úroky z hypotečních úvěrů ještě níže pod hranici tří procent. Vyplatí se ale takový úvěr klientovi? Jakou nejlépe zvolit dobu fixace úrokové sazby? Podle aktuálně probíhajících reklamních kampaní hypotečních bank by se zdálo, že úrokové sazby hypoték ještě nikdy tak nízko nebyly. Hned sedm hypotečních bank z deseti je dnes schopno poskytnout hypotéku s úrokovou sazbou nižší nebo jen o málo vyšší než tři procenta, což je hranice dříve prakticky nepokořitelná. Ovšem pozor. Naprostá většina těchto nabídek platí pro jednoletou dobu fixace úrokové sazby. To znamená, že ona lákavá úroková sazba je vám garantovaná pouze po dobu prvního roku od uzavření smlouvy. A co bude dál? Pokud zvolíte jednoletou dobu fixace, po uplynutí jednoho roku vám banka nabídne novou úrokovou sazbu, která se bude odvíjet od aktuální situace na trhu. Hořká zkušenost navíc říká, že tato sazba bude pravděpodobně o něco vyšší, než jakou bude banka v té době nabízet novým klientům. Inu, ne nadarmo se říká, když ptáčka lapají…. Je tedy delší doba fixace výhodnější? Na tuto otázku se bohužel nedá odpovědět zcela jednoznačně. Delší doba fixace úrokové sazby sice znamená, že si aktuální úroveň úrokové sazby uchováte mnohem delší dobu, ale má to i své nevýhody. Předně, čím delší fixační lhůtu zvolíte, tím vyšší úrokovou sazbu vám banka nabídne. Například rozdíl minimální úrokové sazby mezi nejnižší jednoletou a nejvyšší patnáctiletou dobou fixace představuje u nových hypoték České spořitelny dokonce 3 % (u jednoleté fixace úvěru Hypohit a patnáctileté fixace úvěru Nové Top Bydlení, které jsou garantovány všem klientům ve stejné výši), u hypoték Komerční banky tento rozdíl činí přibližně 2,5 %, u úvěrů ČMHB pak 1,5 %. Rozdíl mezi jednoletou fixací a pětiletou fixací je pak u ČS 2 %, u KB 1,6 % a u ČMHB 0,6 %. Úroková sazba ve výši 3 % je pro klienta přitom opravdu příznivá. Pokud si od banky půjčí 1 milion korun na dobu 20 let a tuto sazbu získá, bude měsíčně platit úroky pouze kolem 5.500 Kč. Když se sazba zvýší na 3,5 %, už to bude zhruba 5.800 Kč, při 4 % se splátka vyšplhá přes 6.000 Kč, a když úroky dosáhnou hranice 5 %, měsíčně bude třeba uhradit už něco okolo 6.600 Kč. Jedno jediné procento úrokové sazby vám tak každý rok může při těchto parametrech úvěru ušetřit v součtu přibližně 6.000 Kč a dvě procenta už pro vás znamenají úsporu 13.200 Kč ročně. Při orientačním propočtu toho, kolik by vám hypotéka s nízkou úrokovou sazbou mohla teoreticky ušetřit za celou dobu splácení úvěru, pak o výhodnosti současných nabídek bank začne uvažovat asi každý. Pro kratší dobu fixace navíc hovoří i další fakt. Naprostá většina bank totiž umožňuje bezplatně splatit část hypotéky, případně celou její dosud nesplacenou jistinu, pouze v okamžiku změny úrokové sazby – tedy na konci fixační lhůty. Jestliže zvolíte fixaci jeden rok, můžete na účet něco „navíc“ vložit každoročně, ovšem když zvolíte fixaci patnáctiletou, celých dlouhých patnáct let budete muset splácet podle předem dohodnutého kalendáře bez možnosti jakékoliv změny. Každá změna by vás totiž přišla neúměrně draho. Banky si za ni vybírají sankční poplatky, které se nejčastěji odvíjejí od doby zbývající do konce fixačního období a mohou se vyšplhat třeba až na jednu třetinu z předčasně splacené části jistiny, což mohou být desetitisíce, ale také statisíce. Výjimkou je v tomto směru eBanka, která nabízí možnost bezplatného splacení části jistiny (maximálně však 50 % z původní výše úvěru) vždy po dvanácti měsíčních splátkách. Ať už tedy zvolíte jakkoliv dlouhou dobu fixace (v tomto případě od jednoho roku do pěti let), hypotéka se bude v tomto směru chovat, jako byste prakticky měli pouze roční fixaci. Podobnou možnost nabízí GE Capital Bank, u které si můžete při uzavírání smlouvy sjednat možnost dílčí mimořádné splátky, za kterou budete měsíčně platit 100 Kč. Budete pak moci po uhrazení prvních dvanácti měsíčních splátek předčasně zaplatit maximálně 25 % vyčerpané částky úvěru, dalších 25 % potom vždy nejdříve po následujících šesti splátkách. Volbou dlouhé doby fixace se tedy vzdáváte možnosti úvěr předčasně splatit, což se může hodit nejenom tehdy, když nečekaně získáte větší částku peněz, kterou byste se mohli zbavit části hypotečního břemene, ale také v případě, že budete chtít za několik let zastavenou nemovitost prodat a kupující bude trvat na předchozím vyrovnání dluhu. Může se také stát, že za několik let se vám naskytne příležitost atraktivnějšího úvěru, kterým byste stávající mohli splatit, ale fyzicky to půjde provést zase až po skončení fixace.