Pro hypotéku bez peněz

Pro hypotéku bez peněz

Začínáte od nuly a chcete bydlet ve svém? Banky pro vás mají připraveno hned několik možností. Počítejte ale s tím, že to nebude nejlehčí. Vypůjčit si peníze bez vlastních úspor totiž bývá relativně finančně náročné. Princip hypotečního úvěru je dnes už asi jasný každému. Banka půjčí klientovi peníze na základě toho,...

Začínáte od nuly a chcete bydlet ve svém? Banky pro vás mají připraveno hned několik možností. Počítejte ale s tím, že to nebude nejlehčí. Vypůjčit si peníze bez vlastních úspor totiž bývá relativně finančně náročné.

Princip hypotečního úvěru je dnes už asi jasný každému. Banka půjčí klientovi peníze na základě toho, že se ke klientově (případně jiné) nemovitosti na katastru zapíše zástavní právo, které zaručí, že v případě nesplácení úvěru bude moci banka nemovitost prodat a výtěžek z prodeje použít na úhradu škody, která jí nesplácením úvěru vznikla.

Z toho vyplývá, že první a zcela zásadní podmínkou pro to, aby se mohl klient do banky vypravit pro hypotéku, je existence zástavní nemovitosti. Zástavní nemovitostí se nejčastěji stává pořizovaná nemovitost. Zastavit je ale možné také jinou nemovitost, dokonce i takovou, která žadateli o úvěr přímo nepatří. Podmínkou je samozřejmě souhlas jejího vlastníka (často např. rodičů nebo jiných příbuzných klienta).

Důležité je uvědomit si, že zastavit lze pouze nemovitost v osobním vlastnictví. V případě, že se mladý pár rozhodne pro koupi levnějšího družstevního bytu, musí počítat s tím, že ho nemůže dát do zástavy a hypotéku (včetně specializovaných hypoték pro družstevní bydlení) bude moci čerpat jen tehdy, když nabídne do zástavy jinou nemovitost, k níž je možné zapsat zástavní právo.

Je pravda, že dnes už nemusíte mít konkrétní nemovitost vybranou před první návštěvou banky. Například GE Money v současné době spustila velkou kampaň ke svému novému produktu, tzv. „hypotéce naopak“. Jeho kouzlo spočívá v tom, že do banky můžete zajít ještě před výběrem nemovitosti, můžete zde požádat o hypotéku a nechat si schválit maximální výši úvěru. Poté budete mít 9 měsíců na výběr konkrétní nemovitosti, přičemž jakmile nemovitost vyberete, banka vám během krátké doby poskytne úvěr v potřebné výši, za předem stanovených podmínek.

Alternativu k „hypotéce naopak“ poskytují i některé další banky nebo také hypoteční makléři. Na základě potvrzení o příjmech klienta nabízejí např. různé hypoteční certifikáty a potvrzení, která sice většinou mají časově kratší platnost a nemají stejnou váhu jako smlouva o smlouvě budoucí u GE Money, ale přesto mohou dát velmi jasnou představu, s jakou výší hypotéky lze při výběru nemovitosti počítat. Zároveň splní důležitou roli ujištění o solventnosti klienta v očích prodejce vybrané nemovitosti.

Druhou zásadní podmínkou pro poskytnutí hypotéky je dostatečný příjem klienta, který bance zaručí bezproblémové splácení úvěru. Různé banky mají samozřejmě různé požadavky. Většinou ale vycházejí z určitého interního výpočtu na základě různých násobků životního minima, povinných výdajů na pojištění, splátek jiných úvěrů apod. a samozřejmě veškerých příjmů rodiny. Zásadou přitom přirozeně je, že klientovi při jeho příjmech a výdajích musí zůstat peníze na splátku hypotéky a navíc ještě dostatečná rezerva na běžné výdaje.

Čím je klient bonitnější, tím lepší pozici bude mít při vyjednávání o podmínkách hypotéky. Většina hypotečních bank (až na výjimky) totiž odvozuje od bonity klienta výši úrokové sazby. Rozdíly přitom mohou být skutečně markantní – není výjimkou, že klient s vysokými příjmy získá úrokovou sazbu až o 0,5 či 1 % nižší než klient s nižšími příjmy. Každá desetinka přitom může představovat úsporu pár stovek měsíčně a tisíců ročně.

Velice důležitá je bonita u klientů bez vlastních úspor. Banka totiž v těchto případech vstupuje do rizikovějšího vztahu a potřebuje mít co největší jistotu, že se jí vypůjčené peníze vrátí: když si klient pořizuje např. rodinný domek za 3 miliony Kč, ovšem 2 miliony Kč si sežene z vlastních zdrojů, skutečné riziko pro banku není příliš velké – jelikož bude mít v zástavě nemovitost v hodnotě cca 3 miliony Kč, je velice pravděpodobné, že při vážných problémech se splácením dům rychle zpeněží a vypůjčený 1 milion Kč se jí vrátí. Ovšem v případě, že si mladý pár bez úspor bude chtít vypůjčit peníze na byt v paneláku v hodnotě 1,5 milionu Kč, bude banka chtít mít co největší jistotu, že k problémům splácení nedojde, protože riziko, že se jí při případném prodeji zástavní nemovitosti nepodaří získat všechny vypůjčené prostředky, je samozřejmě vyšší.

Proto banky většinou nabízejí několik variant hypotéky podle výše tzv. počáteční akontace, tedy prostředků, které klient vynaloží na pořízení nemovitosti z vlastních zdrojů. Úrokové sazby a zároveň také požadavky na bonitu přitom bývají tím nižší, čím méně si v poměru k ceně nemovitosti chce člověk půjčit.

Standardní variantou hypotéky bývá úvěr do 70 % hodnoty nemovitosti (zájemce o koupi bytu v hodnotě 1,5 milionu Kč musí mít k dispozici alespoň 450.000 Kč z vlastních prostředků). Pro mnoho mladých rodin je však tato podmínka více méně nesplnitelná, proto banky už běžně poskytují i hypotéky vyšší. Většina bank má k dispozici také variantu úvěru na celých 100 % hodnoty nemovitosti.

Zde však dochází k velmi častému omylu ze strany klientů. Hypotéka na 100 % hodnoty nemovitosti totiž v žádném případě neznamená, že když budete chtít koupit byt za tržní cenu 1,5 milionu Kč, banka vám skutečně tuto částku poskytne. Trik je v tom, že banky jsou sice ochotné poskytnout hypotéku na celých 100 % „hodnoty“ nemovitosti – ovšem nejedná se v žádném případě o její tržní cenu, ale zpravidla o „odhadní“ nebo „obvyklou“ cenu. Tyto tři veličiny jsou přitom jen málokdy stejné. Odhadní cena bývá zpravidla stanovena buď přímo odhadcem banky, nebo jejím smluvním partnerem. Je tedy velmi dobře možné, že v našem příkladě bytu prodávaného za 1,5 milionu Kč bude odhadní cena stanovena např. na 1,3 milionu Kč a klient bude muset i u 100% hypotéky sehnat 200.000 Kč tak jako tak jinde.

V této situaci přicházejí ke slovu další půjčky, kombinace hypotéky a stavebního spoření nebo např. dozajištění úvěru jinou nemovitostí či pohledávkou. Těmto tématům se budeme věnovat v pokračování článku.

-si-

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Kompletní rekonstrukce bytu, Rekonstrukce bezbariérová koupelny, Rekonstrukce kanceláře/ateliéru.