Nová právní úprava nájmu bytu v občanském zákoníku

Nájem bytu, který je v současné době upraven v §685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších...

Nájem bytu, který je v současné době upraven v §685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), doznal od 31. března 2006 v souvislosti s účinností nového zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, značných změn.

Tyto změny se týkají vzniku některých nových institutů souvisejících s právní úpravou nájmu bytu a také se především projevují ve značném omezení do dnešní doby až příliš rozsáhlých práv nájemce, která pronajímateli mohla ve spoustě věcí „komplikovat“ život. Dle již účinné právní úpravy se omezují některá práva nájemce a dále se k nim přidává řada povinností nájemce, které měly již delší dobu být v právní úpravě tohoto vztahu samozřejmostí. V poslední době je možné sledovat rozsáhlou pozornost nájmu bytů a vlastnictví bytových jednotek a činžovních domů vůbec ze strany Ústavního soudu České republiky, který po dlouhé době napravuje křivdy páchané pronajímatelům a vlastníkům formou svých nálezů. Ani zákonodárce v takové situaci nezůstává pozadu a snaží se o realističtější a demokratičtější řešení právní úpravy tohoto závazkového vztahu.

Nájem bytu i podle současného §685 občanského zákoníku vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Nájem bytu je i nadále chráněn a pronajímatel jej může vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákoně. Tyto důvody sice co do množství a jejich obsahu zůstávají stejné, ale nově se liší dle toho, zda-li je k výpovědi z nájmu bytu zapotřebí přivolení soudu či nikoliv.

Do účinnosti novely občanského zákoníku tak, jak bylo uvedeno v §711 odst.1 musel pronajímatel žádat soud o přivolení k výpovědi z nájmu bytu vždy, a to konkrétně v následujících případech:

a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;

b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;

c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce (nově ne tři měsíce, ale ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu pronajímatele – viz níže);

e) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat;

f) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat;

g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas;

i) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

V nové právní úpravě je stanoveno, že výpovědní důvody uvedené ve starém výčtu §711 občanského zákoníku pod písmeny c),d),g),h),i) (viz výše), se nově posuzují jako výpovědní důvody pronajímatele, kdy tento k nim již nepotřebuje přivolení soudu. Písemná výpověď pronajímatele v takovém případě musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta, která nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci. Zcela novým prvkem, který se ve výpovědi musí nutně v těch případech objevit je poučení, že nájemce se může dožadovat možnosti zrušení výpovědi podáním žaloby na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a to v prekluzivní lhůtě 60 dnů od doručení výpovědi pronajímatelem. Pokud nájemci podle občanského zákoníku přísluší bytová náhrada, musí pronajímatel splnit svou povinnost k zajištění odpovídající bytové náhradě. Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování.

Takto nájemcem podaná žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu má odkladný účinek a podle zákona tedy není nájemce povinen byt vyklidit, pokud žalobu stihne podat včas a řízení do té doby nebude ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu. Vlivem této nové úpravy přecházejí na nájemcova bedra mnohé povinnosti, které se projeví nejen v rovině hmotněprávní, ale také procesní. Nájemce, který podá v souladu se shora uvedenou právní úpravou žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, se tak z procesního hlediska dostává do pozice žalobce a je tedy na něm, aby nesl důkazní břemeno. Nájemce bude v takovém řízení povinen před soudem prokázat zejména to,

- že se ani přes písemnou výstrahu ze strany pronajímatele nedopustil hrubého porušení dobrých mravů v domě,

- že hrubě neporušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu (zejména, že řádně a včas platí nájemné a úhradu za plnění poskytovanou s užíváním bytu),

- že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval jiný byt, pokud je jeho vlastníkem,

- že ze závažných důvodů byt, který je předmětem nájmu, neužívá, nebo

- že nájemce je zdravotně postiženou osobou a jedná se o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení.


V případech, kdy nájemce jako dominus litis („pán sporu“) neunese důkazní břemeno a výše uvedené skutečnosti jednoznačně v soudním řízení neprokáže, bude jeho žaloba zamítnuta s tím, že nastanou další zákonem aprobované skutečnosti. Nájemce bude mít dále nárok pouze na náhradní byt či náhradní ubytování, v některých případech toliko přístřeší. Jedinou alespoň trochu uklidňující zprávou pro nájemce bytů je, že v případech, kdy pronajímatel dal nájemci výpověď z nájmu bytu před 31. březnem 2006 (s přivolením soudu), se postup jejího řešení řídí dosavadními právními předpisy.

Ostatní výpovědní důvody uvedené v dřívějším §711 pod písmeny a),b),e),f) (viz výše) i nadále zůstávají výpovědními důvody, při jejichž užití musí pronajímatel získat přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci a pronajímatel v ní musí uvést důvod výpovědi a výpovědní lhůtu. O výpovědní lhůtě platí totéž, co je uvedeno výše. V případě výpovědi dané z důvodu uvedených pod písmeny a),e),f) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.

Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu (bez ohledu na to, zda-li se tak stalo s přivolením nebo bez přivolení soudu), může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Nově může soud uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, a to až za dobu pěti let (počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu). Nájemce může úhradu rozdílu v nájemném žádat kdykoliv v průběhu celé pětileté lhůty, neboť zákon stanoví po tuto dobu nepromlčitelnost takového nároku nájemce.

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Kompletní rekonstrukce bytové jednotky.4+1, designové úpravy bytu, Rekonstrukce bytu.