Odhad. Ale jaký?

Odhad. Ale jaký?

Budete dům prodávat, dědit nebo vám nemovitost někdo daruje? V těchto i dalších případech se neobejdete bez znaleckého odhadu ceny.

Částka, na kterou bude nemovitost odhadnuta, se ale může v různých případech výrazně lišit. Záleží, pro jaké účely je znalecký posudek zpracován.

Pro některé případy je totiž zapotřebí, aby znalec stanovil takzvanou administrativní cenu nemovitosti, v jiných se určuje tržní hodnota. Místní šetření, tedy vlastní prohlídka nemovitosti a její kontrola, probíhá pro oba účely obdobně, liší se pouze ve zpracování dat a informací o nemovitosti a jejím okolí. Administrativní cena se obvykle zjišťuje pro potřeby státních orgánů, tedy například pro finanční úřad. Ten na základě této ceny vyměří výši daně z převodu nemovitosti, daně darovací a někdy dědické. Při stanovení se pak vychází z cenového předpisu. Pokud ale chcete hypotéku, banky tento odhad neakceptují. Zajímá je tržní hodnota nemovitosti. Pokud žádá klient o hypoteční úvěr, banka mu nabídne znalce z řad zaměstnanců či smluvních partnerů. Očekávání odhadní ceny jsou maximální – buď se vám hodí, aby byla co nejvyšší (pokud chcete dostat od banky dost na hypotéku), nebo naopak co nejnižší (to v případě, že z peněz budete muset zaplatit daň). Vstřícnost znalce vám ale nebude nic platná, jestliže máte zaplatit daň z převodu či prodeje nemovitosti. Pokud totiž koupíte dům za 2 miliony korun, ale znalec cenu odhadne na 3 miliony, zaplatíte daň ze 3 milionů. Kdyby byla situace opačná – odhadní cena miliony dva, ale vy jste inkasovali tři, stejně po vás bude stát požadovat zaplatit daň z ceny vyšší.

Počítejte s tím, že udělat odhad, bude znamenat spoustu papírování. Potřebovat budete mimo jiné výpis z katastru nemovitostí a kopii katastrální mapy. Pro ocenění rodinného domu nebo chaty je vhodné mít k dispozici i stavební dokumentaci výkresovou a listinnou, zejména stavební povolení a kolaudační rozhodnutí. Potřebné listiny se liší podle druhu ocenění – znalec může požadovat také nájemní smlouvy, doklady o vyměření daně z nemovitosti, výpisy z lesního hospodářského plánu a mnoho dalších.

Samozřejmostí při určování odhadní ceny je osobní návštěva znalce. Zpracovatel ocenění budovu změří tak, aby mohl spočítat obestavěný prostor. U bytových či nebytových jednotek změří podlahovou plochu. Stavbu samozřejmě prohlédne a alespoň nahlédne do všech místností a prostor budov a zapíše si údaje o způsobu jejich užívání. Je-li oceňovaná nemovitost bez právních závad, má-li klient připravené všechny písemné podklady a pokud nic nebrání prohlídce nemovitosti, je ocenění otázkou jen několika málo dní.

Co ovlivňuje administrativní cenu

  • pokud je na nemovitosti zapsáno věcné břemeno
  • administrativní ceny nemovitostí se liší v různých lokalitách podle vyhláškou stanovených koeficientů prodejnosti a také polohových koeficientů
  • ve stejném místě se budou administrativní ceny nemovitosti lišit také podle účelů užívání, konstrukcí a vybavení, stáří a opotřebení staveb, podle účelu užívání staveb se budou lišit i ceny pozemků
  • spodní hranice administrativní ceny je však vyhláškou limitována.

Co ovlivňuje tržní hodnotu

  • faktory, které ovlivňují tržní hodnotu, často nesouvisejí přímo s oceňovanou nemovitostí, na hodnotu má vliv okolí a lokalizace nemovitosti, dopravní vzdálenost, dostupnost a kvalita komunikací, inženýrských sítí, infrastruktura obce či pracovní možnosti v místě či okolí
  • výrazně ji snižuje technická zastaralost, devastace nemovitosti či jejího okolí, potenciální rizikovost při užívání nemovitosti
  • tržní hodnotu zvyšuje výhodná lokalita.

Metody odhadů

Cena administrativní – cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č. 151/1997 sb. o oceňování majetku a změně některých zákonů, Vyhláška ministerstva financí České republiky č.279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 sb. ve znění vyhlášky MF ČR č.127/1999Sb).

Cena pořizovací – cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení.

Cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Hodnota likvidační – peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu.

Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.

Hodnota tržní (obvyklá cena) – „odhadovaná částka“, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. (Definice dle IVSC – aktualizace rok 1998.)

Hodnota věcná – (podle právního názvosloví „časová cena„ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Říká tedy, za kolik byla stavba postavena a o kolik byla znehodnocena užíváním.

Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Výnosovou metodou například zjistíme, zda je pro nás výhodnější nemovitost pronajímat, nebo prodat.

-Silvie Králová, Dům a zahrada 10/2010-
Foto: www.profimedia.cz

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Může vás zajímat

ufo

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Rekonstrukce 7 bytů v činžovní domě včetně fasády a balkónů, Kompletní rekonstrukce bytové jednotky.4+1, Rekonstrukce kanceláře/ateliéru.