Život s hypotékou II.

hypotéka, splácení hypotéky
Zvětšit fotografii
hypotéka, splácení hypotéky

O tom, jaké je žití s hypotékou, ví řada domácností své, ale během této doby mohou nastat situace, se kterými před jejím čerpáním nepočítaly, které to jsou a jak je řešit?

Do jakých situací se můžeme dostat během období splácení hypotéky a jak je nejlépe zvládnout? V prvním dílu jsme hypotéku refinancovali, měnili jsme pojistku a také řešili problém s neschopností splácení. Dnes se podíváme na další tři situace, do kterých nás hypotéka může dostat.

SITUACE č. 1: Chci prodat nemovitost, na kterou mám hypotéku

První variantou řešení této situace je, že kupující převezme hypotéku současně s koupí nemovitosti. V takovém případě musí splnit podmínky banky, jako kdyby o takovou hypotéku nově žádal (zejména požadavky na výši disponibilního příjmu). Z pohledu banky musí být zkrátka vhodným dlužníkem. Nestává se ale běžně, že parametry stávající hypotéky jsou podle představ kupujícího, a tedy by ji chtěl převzít. Obvykle má svůj plán financování, který lépe odpovídá jeho potřebám. Pochopitelně, kupující bude chtít, aby nemovitost při převodu vlastnictví již zástavním právem vaší hypotéky zatížená nebyla. Toho lze docílit několika způsoby:
 

Změnou zástavy. Pokud máte k dispozici (přímo vy nebo někdo jiný, kdo by byl ochoten svoji nemovitost poskytnout) jinou nemovitost, která by byla vhodná jako zástava k hypotéce, můžete na ni zástavní právo převést, a tak vyvázat nemovitost, kterou chcete prodat.

Nemáte-li možnost z předchozího bodu, je druhým možným postupem doplacení hypotéky z kupní ceny. S kupujícím smluvně ujednáte způsob úhrady kupní ceny následovně. První část půjde přímo na úhradu hypotéky. Na základě toho banka vymaže své zástavní právo k nemovitosti. Zbývající část kupní ceny jde poté už na váš účet. Toto je možné uskutečnit i v případě, kdy kupující financuje hypotékou. Z hypotéky (případně také z vlastních zdrojů) kupujícího je nejdřív splacena hypotéka prodávajícího - vás (v tuto chvíli má banka kupujícího zástavní právo k nemovitosti na druhém místě). Poté zbylá část kupní ceny (nevyčerpané části hypotéky kupujícího) putuje na účet prodávajícího. Je to sice administrativně poměrně komplikované, avšak řešitelné.

Pozor: v případě druhé varianty - tedy splácení hypotéky z kupní ceny - je nutné počítat s možnou sankcí, pokud nesplácíte ke konci fixačního období (viz situace 1 z prvního dílu), ale v jeho průběhu. Předtím, než se pustíte do prodeje, doporučuji přesně zjistit, jakou sankci budete povinni bance za předčasné splacení uhradit. Nemusí to být totiž zanedbatelná částka. Samozřejmě je vhodné se o výši sankce při mimořádném splácení v průběhu fixace zajímat již při sjednávání hypotéky a optimálně vybrat takovou, která ji má nejnižší (ideálně žádnou, za takový požadavek si ale většinou připlatíte).

SITUACE č. 2: Mám mimořádný obnos peněz, kterým bych chtěl část hypotéky splatit

Pokud budete tuto otázku řešit v období konce fixace, žádný problém na vás nečeká. Je-li to ale v průběhu fixace, může vám hrozit sankce za mimořádnou splátku. Bude nutné zvážit, jestli úspora na úrocích, kterou získáte díky mimořádné splátce, vyváží sankci, kterou vám banka naúčtuje. Odpověď je většinou spíše záporná. Ale nezoufejte. Řešení je poměrně jednoduché. Alternativou mimořádné splátky je uložení této sumy stranou (např. na spořící účet, do vhodných podílových fondů atd.) do doby, kdy bude končit fixace a budete moci mimořádnou splátku učinit bez sankce. Uložené peníze se mírně zhodnotí a toto zhodnocení z větší části vyváží výši úroků, které byste ušetřili mimořádnou splátkou hypotéky. Obecně je samozřejmě snaha zbavit se dluhů dobrou strategií. Nemělo by to ale být za každou cenu. Podle mého názoru je lepší dlužit na hypotéce např. o 50000 Kč víc (tj. cca 250 Kč měsíční splátky a cca 2000 Kč ročně zaplacených úroků navíc) a mít rezervu na nepředvídané události, než se snažit všemi volnými prostředky hypotéku splácet a nenechat si rezervy žádné. V nepředvídané situaci by tak mohl se splácením nastat problém.

SITUACE č. 3: Vyvázání ručitele/spolužadatele (např. i při rozvodu)

Pokud je v úvěru více účastníků (ať už jsou v pozici spoludlužníka či ručitele), je možné je z úvěru vyvázat pouze za předpokladu, že dlužníci, kteří v úvěru „zůstanou“, splňují podmínky banky na dostatečnost příjmů (případně další podmínky). Pokud by z pohledu banky tito „zůstávající“ dlužníci nebyli schopni úvěr splácet, vyvázání spoludlužníka/ručitele nepovolí. Na to je potřeba myslet i při vypořádání majetku po rozvodu. Nemovitost sice může připadnout jednomu z manželů. Avšak v hypotéce zůstávají dlužníky oba, dokud banka jednoho z nich nevyváže (ten druhý samozřejmě musí splňovat mj. podmínku dostatečnosti příjmu).

-Peter Kováčik, Dům a zahrada 5/2011-

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Rekonstrukce bytu, nová koupelna a WC, Koupelna, rekonstrukce koupelny a WC.