Jak funguje hypotéka a jak úvěr ze stavebního spoření?

hypotéky
Zvětšit fotografii

Autor:

Pokračujeme v rychlokurzu úvěrové matematiky, který jsme zahájili minulý týden. V dnešním kurzu se zaměříme na fungování hypotéky a úvěru ze stavebního spoření. Tak tedy...

Jak funguje hypotéka?

Hypotéka se splácí anuitním způsobem. Výjimkou je například situace, kdy hypotékou financujeme výstavbu a úvěr se čerpá postupně. Opět zde platí, že banka si nechá zaplatit úrok za každý den, ve kterém nám půjčuje své peníze. Ani víc, ani méně.

V období čerpání úvěru se platí pouze úrok z výše vyčerpané částky, nikoli z plné budoucí výše úvěru. Vyčerpáme-li na začátku výstavby např. 1 mil. Kč a úvěr máme úročený sazbou 4,8 % p.a., zaplatíme za měsíc úroky ve výši 1 mil. Kč x 0,4 % p.m. = 4000 Kč (4,8 % p.a. / 12 = 0,4 % p.m.). V případě, že jsme vyčerpali uvedenou částku k 15. dni v měsíci, měli bychom v daném měsíci zaplatit pouze 2000 Kč úroků, protože jsme měli půjčené peníze pouze ½ měsíce. V dalších měsících budeme platit 4000 Kč úroků až do doby, kdy vyčerpáme další částku z úvěru. Placená výše úroků úměrně vzroste s výší aktuálně vyčerpané částky. Teprve po dočerpání celkové výše úvěru se začne úvěr splácet pravidelnými anuitními splátkami, ve kterých je obsažen jak úrok, tak úmor úvěru.

Dalším podstatným specifikem hypotéky je fakt, že se vždy jedná o úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Nemusí to být nutně nemovitost, která je předmětem úvěru. Musí mít ale dostatečnou hodnotu a její majitel musí souhlasit s jejím zastavením ve prospěch banky.

Jak funguje úvěr ze stavebního spoření?

Tzv. „řádný“ úvěr ze stavebního spoření funguje stejně jako hypotéka. Splácí se anuitně. Složitější jsou podmínky pro jeho získání. Ty jsou tři. Jednak musíme mít smlouvu stavebního spoření aktivní již minimálně 2 roky. Zadruhé, musíme mít naspořeno minimálně 40 % cílové částky (resp. u některých tarifů o něco méně). Zatřetí, musíme dosáhnout určité výše hodnotícího čísla, což je proměnná (vzoreček na její výpočet naleznete ve smluvních podmínkách každé stavební spořitelny, je poměrně složitý), jejíž výše, zjednodušeně řečeno, narůstá s časem a výší úspor. Obecně řečeno, čím déle existuje smlouva o stavebním spoření a čím větší obnos je na ní vložený, tím je hodnotící číslo vyšší.

Po splnění těchto tří podmínek stavební spořitelna poskytne úvěr ze stavebního spoření na částku ve výši rozdílu výše cílové částky a aktuálně naspořené sumy. Tedy např. je-li cílová částka 300 tis. Kč a máme naspořeno 120 tis. Kč, dostaneme při žádosti o úvěr od stavební spořitelny vyplacenou částku 300 tis. Kč, která se skládá ze 120 tis. našich vlastních úspor (vč. připsané státní podpory a úroků) a 180 tis. Kč úvěru, který bude splácený „klasicky“ anuitně.

V případě, že některá z výše uvedených tří podmínek není splněna, nárok na úvěr ze stavebního spoření nemáme a musíme čekat na jejich splnění. Nicméně i v průběhu tohoto čekání pro nás má stavební spořitelna řešení v podobě překlenovacího úvěru, resp. meziúvěru (různé názvy pro stejný produkt). Tj. souběžně se stavebním spořením (v režimu spoření) získáme nový úvěrový produkt (úvěr je ve výši cílové částky stavebního spoření), ve kterém splácíme pouze úrok z dlužné částky. Dluh se tedy nesnižuje. Současně máme podmínku na účet stavebního spoření dospořovat až do splnění podmínek „řádného“ úvěru. Po splnění podmínek „řádného“ úvěru se vyčerpají peníze nikoli nám, ale jsou použité na splacení překlenovacího úvěru, který tímto zanikne a dále již splácíme pouze „řádný“ úvěr. Úvěry ze stavebního spoření jsou obvykle poměrně výhodné co do úrokové sazby (často pod 4 % p.a.). Také je možné bez problémů dělat v průběhu mimořádné splátky (což u hypotéky lze bez sankcí většinou pouze po ukončení fixačního období úrokové sazby). Jinak to ale může být s překlenovacími úvěry. Ty bývají dražší a dlužná částka je po celou dobu jejich existence neměnná, nesplácí se. Tím se celý úvěrový případ ještě prodražuje, jelikož v období meziúvěru platíte úrok meziúvěru např. 5 % p.a., ale prostředky spořené na účet stavebního spoření se úročí např. pouze 2 % p.a. Fáze meziúvěru navíc může trvat klidně i 10 let.

Výhodnost úvěru ze stavebního spoření je tedy úměrná délce období, ve kterém musíme využívat překlenovací úvěr.

Úvěry ze stavebního spoření mají ale jednu zásadní výhodu. Na rozdíl od hypotéky nemusí být za všech okolností zajištěné zástavním právem k nemovitosti, jako je to u hypoték. Záleží to na výši úvěru a podmínkách konkrétní stavební spořitelny, naší historií u ní atd. Je-li požadovaný úvěr v řádech několika statisíců, lze předpokládat, že stavební spořitelna zajištění nemovitostí nemusí požadovat. U milionových výší se ale zástavě nemovitosti ani u stavební spořitelny nevyhneme.

Tip: Jaký má smysl refinancování úvěru, kdy k tomuto kroku přikročit, si můžete přečíst v aktuálním čísle časopisu Dům a Zahrada 10/2011, které je v prodeji od 20.9.2011.

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Peníze a právo
  • Autor:
  • Vydáno:

Může vás zajímat

hypotékaspoření

Doporučujeme

Hledáte osvědčenou firmu na rekonstrukci?

Zadejte si poptávku v kategoriích: rekonstrukce.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Rekonstrukce bytu, nová koupelna a WC, Návrh a realizace podkrovního bytu, Kompletní rekonstrukce bytu.