Bývá pravidlem, že nájemní smlouvu připravuje pronajímatel. Nájemci je často předložen několikastránkový elaborát s výčtem jeho práv a povinností, na jehož prostudování má jen omezenou dobu. Nezřídka kdy pak dochází k tomu, že nájemci předloženou smlouvu podepíší, aniž by měli nejmenší tušení o tom, zda je smlouva pro ně vůbec výhodná.

Na podobné situace naštěstí pamatoval zákonodárce při tvorbě nového občanského zákoníku. Nájem bytu je v něm koncipován jako tzv. chráněný a poskytuje nájemcům minimální práva, která pronajímatelé nemohou měnit ani výslovnou dohodou v nájemní smlouvě. O která práva se jedná a jak postupovat v situaci, kdy pronajímatel i přes zákonný zákaz upraví taková práva v nájemní smlouvě odchylně od zákona v neprospěch nájemce?

Základní práva

Pokud jde o tzv. „základní práva“ nájemce, lze mezi ně zařadit například právo nájemce přijmout do své domácnosti osobu blízkou, tj. např. nejbližší příbuzné či manžela/manželku. Nájemce je sice vždy povinen oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob žijících v bytě, pronajímatel však nemůže nájemci bydlení osoby blízké v bytě zakázat. Možnost pronajímatele vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím nové osoby do nájemcovy domácnosti totiž neplatí právě na osoby blízké. Mezi další práva patří například právo nájemce v bytě pracovat či podnikat, a to za předpokladu, že to nezpůsobí zvýšené zatížení pro daný byt a jeho okolí, zejména pak ostatní nájemníky v domě (např. nadměrné obtěžování hlukem či prachem). V novém občanském zákoníku dále nově přibylo právo nájemce chovat v bytě zvíře. V případě, že takový chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě, nemůže pronajímatel nájemci právo mít v bytě zvíře upřít. Pronajímatel proto není oprávněn podnikání v bytě či přítomnost zvířat v nájemní smlouvě bez dalšího paušálně zakázat.

Podnájem pronajatého bytu

Pokud jde o podnájem pronajatého bytu, je nájemce dle zákona oprávněn dát byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele v případě, že v bytě sám trvale bydlí. Nájemní smlouva by tak neměla obsahovat ustanovení o tom, že nájemce je povinen si pro účely podnájmu bytu vždy předem vyžádat souhlas pronajímatele, ale mělo by být rozlišováno mezi výše popsanou situací a ostatními případy podnájmu bytu.

Vymahatelnost (ne)práva

Co dělat v případě, kdy pronajímatel zákon nerespektuje a v nájemní smlouvě si na úkor nájemce vyhradí více práv, než dle zákona skutečně má? I na takové situace zákonodárce myslel a v novém občanském zákoníku stanovil, že k takovým ujednáním se ze zákona nepřihlíží. I když proto nájemce takto nevýhodnou nájemní smlouvu podepíše, není možné, aby se pronajímatel ustanovení zkracující zákonná práva nájemce v budoucnu domáhal. Za účelem předejití budoucích nedorozumění je nicméně vhodné na to pronajímatele upozornit již v okamžiku uzavírání smlouvy. Nový občanský zákoník dále výslovně zakazuje některá ujednání stran v nájemní smlouvě k bytu. Jedná se například o sjednání smluvní pokuty za porušení povinností nájemce. K takovému ujednání taktéž nelze přihlížet, tj. pronajímatel nemůže smluvní pokutu na nájemci vymáhat, i kdyby se strany na možnosti jejího uplatnění v nájemní smlouvě výslovně dohodly.

Nájemní smlouva vyhotovená pronajímatelem může obsahovat řadu ujednání, která nejsou v souladu se zákonem. Výše uvedený výčet je jen příkladem některých z nich. Strany by se samozřejmě vždy měly snažit o to, aby nájemní smlouva odpovídala zákonu a neobsahovala tzv. „zakázaná“ ustanovení. Nájemcům lze proto doporučit nechat nájemní smlouvu již při jejím uzavírání odborně posoudit za účelem odstranění takových ustanovení a nastolení právní jistoty mezi stranami. V případě, že pronajímatel nepřistoupí na změnu smlouvy v souladu se zákonem, může se odborné posouzení smlouvy nájemci hodit při pozdějších diskuzích s pronajímatelem ohledně skutečného rozsahu jeho práv.

Partnerem rubriky je Chytrý rádce, s. r. o., společnost zabývající se právním a finančním poradenstvím v oblasti nemovitostí, a poradenstvím při koupi nemovitosti, především pak zajišťuje podrobný controlling stavby, který dá klientovi srozumitelný pohled na technický stav nemovitosti. www.chytryradce.cz