Zvyšování nájemného. Vše je v zákonech a smlouvě

Peníze

Autor: Shutterstock.com

Ať jste pronajímatel, nebo nájemce, musíte vědět, že jakékoli změny v nájemní smlouvě nebo v nájemném musí být v souladu se zákonem. Nelze měnit nájemné jen tak svévolně.

Pronajímatel má sice právo na úpravu výše nájmu, ovšem musí dodržet určitá pravidla stanovená nájemní smlouvou nebo zákonem. V jakých případech je navýšení nájemného oprávněné? O kolik je přípustné a za jakých podmínek? Existuje jeho maximální hranice? A jaká pravidla musí obě strany respektovat?

Za jakých okolností lze zvýšit nájemné?

Zákonem stanovené mechanismy zvyšování nájemného jsou určeny pro případy, kdy nájemné neodpovídá výši obvyklého nájemného v dané lokalitě. „Pokud se jedná o smlouvu na dobu určitou, může pronajímatel navrhnout prodloužení doby nájmu s novou výši nájmu a záleží jen na nájemci, jestli ji bude akceptovat. V případě uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou je situace trochu složitější. Pronajímatel má sice ze zákona taktéž nárok na zvýšení nájemného, musí však dodržet jistá pravidla. Podmínky si mohou obě strany sjednat už v nájemní smlouvě, nebo může zvýšení nájemného iniciovat sám pronajímatel. Pokud nájemník s návrhem nesouhlasí, může pronajímatel navrhnout, aby výši nájemného určil soud,“ komentuje problematiku Ing. Jan Hájek, realitní odborník Quantum reality.

Mohlo by vás zajímat

Pokud se tedy bude rozhodovat o zvýšení nájemného, základem by mělo být nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V něm se stanovuje, že srovnatelné nájemné se zjišťuje buď posudkem znalce, nebo se stanoví na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Srovnává se nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností. Samozřejmě jsou zde i další kritéria, jako je délka nájmu apod.

Jak se v nájemní smlouvě sjednává zvyšování nájemného?

Ve smlouvě může být sjednáno dle § 2248 NOZ pravidelné zvyšování nájemného o konkrétní částku. Nejčastěji se ale stanovuje zvyšování nájemného takzvanou inflační doložkou, případně prostřednictvím dodatku. „Inflační doložka spočívá v každoročním zvyšování nájmu podle míry inflace v předchozím roce. Ovšem pozor, to platí pouze v případě, že je ve smlouvě uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí. Podobně jako v případě zvyšování nájmu má i nájemce právo navrhnout naopak jeho snížení, pokud je nájemné vyšší než obvyklé v daném místě. Zvýšení či snížení lze také ve smlouvě zcela vyloučit. Důležité je mít na paměti, že v tomto případě má dohoda přednost před zákonem,“ upozorňuje Jakub Zámiš, odborník online kalkulačky Odhad-zdarma.cz, která vypočítává aktuální tržní cenu nájmu.

Pronajímatel může zvýšit nájemné i proti vůli nájemníka

Pokud není úmluva o zvyšování nájemného zanesena do nájemní smlouvy, pronajímatel může proti vůli nájemníka zvýšit nájem ze dvou důvodů. Buď aby vyrovnal výši obvyklého nájemného, anebo po provedení stavebních úprav, díky kterým se zlepší podmínky bydlení, a tedy i hodnota bytu. Nájemné může být takto zvýšeno ročně až o 10 % z částky za tyto účelně vynaložené náklady.

Jaké zásady musí pronajímatel dodržet?

Ať už má pronajímatel ke zvýšení nájmu jakýkoliv důvod, musí se řídit určitými pravidly. Písemný návrh může podat nejdříve rok od posledního zvýšení nájemného, přičemž zvýšení nesmí během posledních tří let přesáhnout 20% hranici. Dále nesmí výše nájemného překročit nájemné obvyklé v daném místě. Můžete také požádat o znalecký posudek nebo kontaktovat kvalitní realitní kancelář. Důležitá je také klauzule, kdy návrh na nové nájemné nelze učinit nájemci ne dříve než dvanáct měsíců od posledního zvýšení.

Mohlo by vás zajímat

Zvýšit nájem kvůli tomu, že cena neodpovídá nájmům v okolí, může pronajímatel pouze, pokud není ve smlouvě ujednaný jiný způsob zvyšování nájmu.

Pokud nájemce návrh o zvýšení pronájmu do 2 měsíců přijme, novou částku začne platit počínaje třetím kalendářním měsícem po obdržení návrhu.

Pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, rozhodne soud

Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného, rozhodne soud podle pravidel občanského zákoníku. Stejná pravidla platí i v případě, že se nájemce do dvou měsíců k návrhu nevyjádří. Soud pak může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného, a to s účinností ke dni podání žaloby.

Nechcete-li být zaskočeni jakoukoliv změnou ve výši nájmu nebo řešit zbytečné problémy s ní spojené, doporučujeme tomuto tématu věnovat v nájemní smlouvě zvláštní pozornost.

Zvláštní případy

Ovšem v rámci nájemného jsou i další zvláštní případy, kdy je třeba sáhnout poněkud hlouběji do zákonů. Jde tady například o nájemné, které dříve nebylo dohodnuto ujednáním nájemce a pronajímatele nebo rozhodnutím soudu, ale jiného právního předpisu, většinou jde o regulační předpis. Zde zákon například umožňuje překročit výše uvedenou částku 20 % za 3 roky, aby nájemné dosáhlo výše obvyklé na daném místě a v čase.

Problematika regulovaného nájemného je ovšem mnohem složitější. Vstupují do ní nejen zákony, ale i judikáty soudů, protože tato problematika byla v minulosti už mnohokrát soudně řešena a nutno dodat, že stále není dostatečně zákonně vyřešena.

Hondě problematický je také vztah pronajímatele a nájemce, pokud jde o nového nájemce z dědického řízení. Už samotný přechod práv nájmu po smrti nájemce je docela složitý. Uzákoněna jsou v § 2279 až 2284 nového občanského zákoníku. Ovšem judikáty soudu se pak musí řídit právě přechodem nájemného na nového nájemce, protože zde se do celé hry dostávají přeplatky, dluhy a další právní vazby.

Komentáře

Načítám komentáře...