ZPŮSOB REALIZACE BYTOVÉ VÝSTAVBY

Z hlediska způsobu realizace je možné všechny rozvojové lokality rozčlenit do čtyř základních skupin: Nejrozšířenějším způsobem, který se týká 30 % všech lokalit, je zajištění přípravy pozemků investorem (tj. zavedení inženýrských sítí), následná výstavba již probíhá v režii jednotlivých vlastníků stavebních parcel...

Z hlediska způsobu realizace je možné všechny rozvojové lokality rozčlenit do čtyř základních skupin:

Nejrozšířenějším způsobem, který se týká 30 % všech lokalit, je zajištění přípravy pozemků investorem (tj. zavedení inženýrských sítí), následná výstavba již probíhá v režii jednotlivých vlastníků stavebních parcel.

Dále následuje tzv. kombinovaná realizace, která vychází z předchozího případu. Investor opět nejprve zajistí zavedení inženýrských sítí v celé lokalitě. Dalším krokem je vyčlenění části pozemků, které jsou prodány jako stavební parcely, na zbývajících je realizována výstavba domů "na klíč". Tento způsob se týká 26 % celkového počtu lokalit.

Hromadná výstavba probíhá ve 24 % všech lokalit. V těchto případech investor zajistí nejenom přípravu pozemků, ale i vlastní realizaci staveb. V podstatě se jedná o výstavbu rodinných domů "na klíč". Do této kategorie byla také zařazena realizace bytových domů, která je poněkud specifickým případem.

Konečně, posledním typem je tzv. individuální výstavba, tj. situace, kdy vybudování inženýrských sítí a následnou výstavbu zajišťují jednotliví stavebníci-vlastníci pozemků. V těchto případech bývá územní rozhodnutí sloučeno se stavebním řízením. Takto byla realizována výstavba v 20 % lokalit.

Jednou z hlavních charakteristik rozvojových lokalit, která ovlivňuje typ investora i jeho chování, je kapacita, čili celkový počet stavebních parcel. Lokality s hromadnou či kombinovanou výstavbou je možné z tohoto hlediska rozdělit do několika skupin:

Lokality, jejichž celková kapacita nepřesahuje 20 parcel/domů. Malý rozsah minimalizuje riziko investora a při vhodně zvolené poloze znamená i přijatelnou výši investic do společné infrastruktury. Ve velkém počtu případů je investor závislý na zálohách, které požaduje po klientovi v průběhu výstavby. K tomu, aby byla realizace úspěšná, je nutno převážnou část domů prodat již před vlastním započetím výstavby. Ze sledovaných lokalit spadá do této skupiny 43 % celkového počtu lokalit s hromadnou či kombinovanou výstavbou.

Další skupinu tvoří lokality, kde se celkový počet parcel/domů pohybuje mezi 20 a 50. V těchto případech je nutno, aby se angažoval silnější investor, často napojený na bankovní kapitál. Přijatelnější náklady na vybudování technické infrastruktury vlivem většího počtu realizovaných domů jsou vyvažovány vyšším rizikem při prodeji domů. V těchto lokalitách bývá často kombinována hromadná výstavba "na klíč" s prodejem zainvestovaných parcel, proto jsou také co do typů jednotlivých domů podstatně rozmanitější. Do této velikostní kategorie spadá 34 % šetřených lokalit, kde byla realizována hromadná či kombinovaná výstavba.

Třetí skupinou jsou kapacitní lokality, kde celkový počet parcel/domů přesahuje 50. Často se jedná o jednu z postupně realizovaných etap. Nezbytností je silný investor, u něhož se ve většině případů nejedná o první realizovaný projekt. Ve snaze o minimalizaci nákladů na zakoupení pozemku bývá zástavba zahušťována, často je výsledkem začlenění dvojdomů či řadových domů do projektu. Domy stavěné v těchto lokalitách proto mohou spadat do velmi odlišných cenových kategorií: vedle levnějších domů řadových se objevují i domy rezidenčního typu v nejvyšších cenových relacích. Na celkovém počtu lokalit hromadné či kombinované výstavby se podílí tato skupina 23 %. Vezmeme-li jako základ souhrn šetřených lokalit, je to pouze 12 % celkového počtu, ale celých 37 % kapacity parcel/domů. Nejkapacitnější šetřenou lokalitou byl projekt společnosti H-System ve Velkých Přílepech s 250 byty nejenom v rodinných, ale také řadových a bytových domech. V současné době je zahájena výstavba zhruba poloviny celkové kapacity, vzhledem k problémům developera je však dokončení celého projektu nejisté.

Ve srovnání s předchozími lety se projevilo zvýšení průměrného počtu domů v jedné lokalitě. Zatímco až do loňského roku se tento ukazatel pohyboval kolem 30 domů s přechodným poklesem v roce 1997, kdy nepatrně vzrostl počet lokalit s nižší kapacitou, letošní šetření vykázalo v průměru téměř 40 domů v jedné lokalitě. V tomto trendu se odrážejí čistě ekonomická hlediska, neboť pro dostatečně silného developera představuje zainvestování většího počtu pozemků úsporu nákladů. Stále častěji se také objevuje modifikace tohoto postupu, kdy je po úspěšné realizaci první etapy investorem otevřena etapa následující, jež územně navazuje na předchozí výstavbu.

Z územního hlediska se kapacitně největší lokality nacházejí v Rudné, kde průměrný počet domů připadajících na jednu lokalitu přesahuje 70 (v Rudné také leží lokalita V Brance, která byla v rámci terénního šetření vůbec největší), naopak v Roztokách a Čelákovicích tento ukazatel nepřesahuje 10 domů.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že dynamika růstu bytové výstavby stoupá, rostou počty otevíraných lokalit, stejně jako jejich kapacita, přičemž přednost je dávána větším lokalitám.

Problémy při realizaci výstavby se objevují u velké části projektů se realizace výstavby prodlužuje na dobu delší než 2 roky. Příčin může být několik:

nedostatek finančních prostředků nutných pro počáteční krytí nákladů (např. zainvestování pozemku, část stavebních nákladů),

špatné odhadnutí potenciálního zákazníka související se stále se snižující kupní silou obyvatelstva,

nepřesně cílená nabídka v důsledku nedostatečného průzkumu trhu,

nekvalitní způsob prezentace a prodeje.

V těchto případech je rovněž pozorován odklon od prvotního záměru, kterým je nejčastěji hromadná výstavba rodinných domů "na klíč", a snaha prodat alespoň zainvestované parcely či rozestavěné objekty.

Struktura bytové výstavby dle typu domů jeodrazem poptávky - zastoupení jednotlivých typů rodinných domů, neboť developeři se snaží zákazníkům nabízet pouze ty produkty, které mají nejvyšší pravděpodobnost odbytu.

Pro potřeby analýzy byly rozlišovány následující kategorie domů: samostatné rodinné domy, dvojdomy, řadové domy, bytové domy.

Zjištěné skutečnosti vyjadřuje následující tabulka (skupina bytových domů byla vypuštěna a kategorie dvojdomů a řadových domů sloučena s cílem umožnit časové srovnání zastoupení samostatných, resp. ostatních domů).

Z průzkumu je patrný vzestup podílu domů v kategorii ostatní, tj. řadových domů a dvojdomů, v prvním období (mezi léty 1993 a 1995). Od té doby se již v meziročních srovnáních nabídka samostatných domů zvyšuje, v loňském roce podíl této kategorie poprvé předstihl výchozí hodnotu z roku 1993. Letos byl tento stoupající trend potvrzen, z celkového počtu realizovaných domů jich bylo téměř 70 % samostatných.

Počáteční snahou investorů, která se odrazila ve zvýšení nabídky dvojdomů a řadových domů, bylo nabídnout cenově co možná nejdostupnější bydlení pro dostatečně široký okruh zájemců. Dalším důvodem byla patrně snaha minimalizovat náklady na technickou infrastrukturu v přepočtu na jeden byt, což vede k zahušťování zástavby. Jak se ale postupem času ukázalo, ideálem rodinného bydlení je samostatný dům s větším pozemkem, a pokud klient není dostatečně solventní, aby si jej mohl dovolit, velkým konkurentem řadových domů či rodinných domů s malým pozemkem se stává bydlení v domech bytových. Ty na

Komentáře

Načítám komentáře...

  • Stavba
  • Autor:
  • Vydáno:

Doporučujeme

Hledáte spolehlivou stavební firmu?

Zadejte si poptávku v kategoriích: stavební firma,stavby.
Najdeme Vám ověřené firmy a řemeslníky s referencemi od zákazníků jako například: Stavba RD, stavba rodinného domu v Třebechovicích p. O., Výstavba rodinného domu na klíč.