Zájem o bytové i nebytové prostory je velký, a tak se dostávají do popředí developerské společnosti, které jejich výstavbu financují a realizují. A jak to vlastně s financováním developmentu je na českém trhu? Tak na to, ale i další zajímavosti jsme se zeptali pana Ing. Milana Ročka, ředitele společnosti Hyposervis, s. r. o.
Má financování developmentu v ČR nějakou historii? Jak se financovaly první projekty v devadesátých letech a jak se financují dnes?
Financování developmentu svou historii samozřejmě má. Tak, jak se vyvíjí samotné developerské projekty, se spolu s nimi vyvíjí i způsob jejich financování. Jedněmi z prvních developerských projektů byly například projekty společnosti IPB Real, které byly financovány prostřednictvím úvěrových zdrojů IPB. Co se týče developerských projektů obecně, tak těch bylo v druhé polovině devadesátých let poměrně málo, a to z důvodu 
nerozvinutého hypotečního trhu, což souvisí s tím, že finančních kupujících bylo výrazně méně než dnes. Ačkoliv byty v těchto projektech byly vcelku rychle vyprodány, developeři se nepouštěli do výstavby v takové míře, jako od roku 2000. Nejzásadnější zlom nastal v letech 2000 - 2001, kdy byly nastartovány velké developerské projekty, pro něž si zahraniční i tuzemští developeři vybírali pozemky už několik let předtím. Z těch domácích společností to byli velikáni jako např. IPB Real, Metrostav, později i Skanska.
Počátky projektového financování se v mnohém podobaly úvěrování menších projektů českých podnikatelských subjektů v polovině 90. let: do té doby, než si developer získal určité renomé a měl za sebou alespoň dva či tři úspěšné projekty, byl ve vyjednávání s bankou v pozici přesvědčovatele a musel obsáhle dokazovat, že jeho projekt je dobrý a životaschopný, čímž se často stavěl do role prosebníka. Proto také v devadesátých letech mnoho takových společností používalo záloh klientů jako zdroj financování stavby samotné.
Situace se však v posledních dvou, třech letech otočila a banky jsou dravé, nabízejí developerům financování jejich bytových projektů, předhánějí se ve výhodnosti podmínek. Nicméně platí stále to, že pro banku jsou zajímavější ty subjekty, které mají za sebou již nějaké zkušenosti a pro banku nejsou úplně neznámé. Nové developerské společnosti jsou pak bankami posuzovány poněkud pečlivěji a přísněji. Zálohy od klientů dnes však již developeři k financování stavby téměř nevyužívají, neboť se velmi osvědčil systém vázaných účtů či systém plánování plateb, kdy klienti posílají své platby na vázaný účet a vedle toho se financuje stavba bankovním úvěrem. Proto se dá téměř vyloučit opakování podobného případu, jakým byl H-Systém v devadesátých letech, kdy klienti přišli o své peníze, kterými developer (ne)financoval proces výstavby.
Standardní zůstává, že klient hradí první splátku z ceny bytu přímo developerovi, to je jedna z podmínek bank, pokud financují projektové financování: musí být uzavřeno určité množství budoucích kupních smluv a musí být uzavřeny tak, že prostředky jsou uhrazeny na vázaný účet projektového financování.
V průběhu času se změnil i poměr tzv. ekvity developerského projektu. Dříve banky požadovaly od developerů extremní přezajištění: bylo nutné ručit nemovitostí, zástavním právem k ní, ručilo se i obchodními podíly takovéto společnosti a banky požadovaly mít prodáno alespoň 30 % bytových jednotek v takovémto projektu a čerpat úvěr maximálně do výše 60 % celkové výše realizační ceny. Dnes se tato ekvita – podíl vlastních prostředků – výrazně změnila, banky jsou ochotny dnes projekt financovat za předpokladu, že developer má alespoň 20 % i méně z potřebné sumy. Pokud je tedy projekt situován na dobrém místě, má dobré zázemí, je dobře nastaven a stojí za ním kvalitní partneři, tak developerovi pak stačí mít vlastní pozemek, který zafinancuje z vlastních zdrojů, mít vydané územní rozhodnutí a stavební povolení a zrealizovat určitý počet prodejů bytů v podobě uzavřených rezervačních, respektive budoucích kupních smluv. Pak lze velmi snadno vstoupit do jednání s bankou o možnostech financování takového projektu.
Poměry na developerském trhu se zkrátka velmi změnily.
Existuje v ČR nějaká překážka (např. legislativní), která brání rozvoji tohoto odvětví, nebo je prostředí v ČR takřka ideální?
V tuto chvíli nemohu říci, že by v České republice existovala nějaká faktická legislativní překážka, jež by zásadně komplikovala developerům život. Důkazem toho je množství nových bytových projektů, které se v Praze nebo obecně v České republice nyní realizuje. Existuje však jistý zádrhel, v rozvinutých zemích standardně neexistující, který zcela jistě stěžuje developerům jejich působení, a to činnost některých katastrálních úřadů. V Praze je to dáno množstvím investic, které se zde realizují, a lhůty v katastrálním řízení tak nejsou dodržovány. Průtahy na katastrálním úřadě mohou být zásadními faktory, které rozhodují o úspěšnosti nebo neúspěšnosti, respektive o zisku či ztrátě, toho kterého developera. Klasickým úkonem, který často trvá neúměrně dlouho, je zápis prohlášení vlastníka. Na takovýchto úkonech však závisí finanční plnění smluv, zejména při hypotečním financování, a časová prodleva pěti, šesti měsíců může mít pro developera fatální následky.
Podobné jsou i průtahy ve stavebním řízení. Některé stavební úřady nejsou ve svém jednání zrovna flexibilní, avšak nedomnívám se, že by zde byla situace tak závažná, jako v případě některých katastrálních úřadů. Pochopitelně jsem si vědom, že ne všechny katastrální úřady se potýkají s časovými prodlevami. Určitě existují takové, které pracují rychle, a developeři i kupující se na ně mohou spolehnout.
Shoduje se financování developmentu v ČR se způsoby, které se užívají v zahraničí?
Podmínky pro financování v České republice a v zahraničí jsou si velmi blízké. Mnoho zahraničních developerů zde využívá poznatků a osvědčených praktik ze své mateřské země. V České republice působí například mnoho společností z Izraele, které zde investují do bytových projektů. Jejich systém je pro české klienty velmi výhodný v tom, že úplně v počátku, tedy při uzavírání budoucí kupní smlouvy, klient platí menšinovou zálohu v řádu 10 – 30 % z kupní ceny a zbytek je uhrazen až poté, co je byt dokončen a zkolaudován.
Jaká je hlavní výhoda využití brokera při financování developerského projektu?
Hypoteční broker může developerovi pomoci v těchto oblastech: měl by být schopen za developera efektivně jednat s hypoteční bankou a vyjednat nejvýhodnější podmínky jednak v projektovém financování, jednak v poskytov