Berlín se rozhodl změnit extrémně rychle rostoucí ceny bytů a nájemného. Vydal tak vyhlášku Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete), která určuje 76 takzvaných chráněných oblastí, kde je omezeno výrazně vlastnické právo. Tedy vlastnictví omezeno není, ale je zde omezena cena nájmů a nejen to. Úředníci kvůli výraznému zdražování nájmů, jež je často obhajováno vlivem náročných rekonstrukcí, schvalují úpravy bytů.
TOP 10 nejúžasnějších míst Berlína:
To je moc!
Existuje zde takzvané srovnávací nájemné, které nastavuje zrcadlo všem nájemcům, kteří se od něj nesmí výrazně odchýlit. Každý člověk si může najít, jaké je jeho srovnávací nájemné v místě bydliště. Na webových stránkách berlínského senátu najde možnost výpočtu pod klíčovým slovem „index nájemného“. Musí zde být uvedena adresa, velikost bytu, stáří budovy a pozitivní a negativní vlastnosti bytu. Místní srovnávací nájemné se pak vypočítá automaticky.
Dokonce je tu i možnost, že pokud se nový nájemce dozví, že původní nájemce platil méně než on, může se obrátit na radnici Berlína a úředníci toto nájemné posoudí, jestli je relevantní, vyžádají si podklady o předchozích smlouvách s nájemníky a mohou do tohoto jindy čistě obchodního vztahu zasáhnout. Říká se tomu nájemní brzda.
Co s rekonstrukcí?
Je samozřejmé, že pokud se zvedne kvalita bydlení díky rekonstrukci, nemůže majitel tyto náklady nést sám s původní sazbou nájmu. A tak může nájem zvednout. Jenže…
A tady vstupuje do hry opět úředník. Ten totiž musí schvalovat úplně všechno. I malá rekonstrukce musí být nahlášena a schválena. Jistě, lze zlepšit komfort bydlení tím, že za starou toaletu koupíte novou, ale ta nesmí být příliš drahá. Zvýšení komfortu bydlení by se totiž mohlo promítnout do nájemní ceny. A to úřad nechce připustit. Proto všechno podléhá schválení – i výměna obyčejné toalety. Chce majitel vyměnit klasickou starou stojící toaletu za novou závěsnou? Nelze. Úřad mu řekne, že může pouze cenově srovnatelnou, tedy opět pouze stojící, a to ještě jen nějaké druhy.
Ochranné oblasti (německy Milieuschutzgebiete) jsou oblasti v Berlíně, kde má být chráněno složení obyvatelstva v bytech. V centrální části Berlína jsou aktuálně určeny čtyři oblasti sociální ochrany. V celém Berlíně je jich pak 78. Regulace nájemného (německy Mietpreisbremse) je pravidlo, které omezuje růst nájemného při nových pronájmech. V Berlíně je regulace nájemného v platnosti od roku 2015. Nařízení o přeměně podle § 250 stavebního zákona (BauGB) označuje celý Berlín jako oblast s napjatým trhem s bydlením.
Zdroj: Berlin.de
Samozřejmě, že možnost, jak provést rekonstrukci, existuje. Ale nejde jen o drobnou úpravu. Majitel musí provést podle § 556e odstavec 2, věta 2 BauGB rekonstrukci komplexní, tedy nikoliv jen malou úpravu, ale při rekonstrukci postupovat systematicky a zlepšit bydlení jako celek. Po doložení všech podkladů o rekonstrukci je pak možné navýšit nájem. Ale i ten je podle předpisů regulován.
Soudy se soudí
Zajímavé ale je, že často se majitelé bytů tímto neřídí a argumentují tím, že regulace nájemného neplatí. Vysvětluje to právnička Ronska Verena Grimm z nájemnické organizace Berliner Mieter Gemeinschaft: „Je pravda, že 67. senát berlínského okresního soudu považuje nařízení o brzdě nájemného za protiústavní a předložil zákon k objasnění Spolkovému ústavnímu soudu. Rozhodnutí dosud nepadlo. 63. senát krajského soudu v Berlíně naopak podrobně vysvětlil, proč podle jejich názoru k protiústavnosti nedošlo. Nakládání s brzdou ceny nájmu je proto v současnosti u okresních soudů v Berlíně velmi nejednotné.“ Přesto se drtivá většina majitelů touto úpravou řídí, protože se pochopitelně jejich nájemci brání a posílají na ně stížnosti na úřad i soudy. Majitelé tak jsou úřady dopodrobna kontrolováni, což je vlastně jakýsi druh úředního nátlaku. Ovšem je pravda, že zákon jim k tomu dává plné právo.
Zdroj: Engel&Völkers, Berlin.de, Berliner Mieter Gemeinschaft
