Minule jsme se podívali na to, co potřebujeme ke stavbě domu ještě před začátkem samotné stavby. Byla to projektová dokumentace a stavební povolení. To je základ. Ale co dál?
Smlouva o dílo
Kdo nechce stavět svépomocí, potřebuje dodavatele, a s ním je nezbytné uzavřít smlouvu o dílo. Ta se dá v různém pojetí a rozsahu stáhnout z internetu, obvyklejší ovšem je, že vybraná stavební firma předloží svoji standardní smlouvu, o jejímž obsahu se dá jednat, individuálně ho upravit nebo doplnit. Jelikož investice do nového domu rozhodně není malá, vyplatí se přizvat k posouzení smlouvy o dílo i právníka zastupujícího klientskou stranu.
Uzavření smlouvy o dílo by měl předcházet výběr dodavatelské firmy, což se opět neobejde bez papírování. Hodí se oslovit několik firem, sestavit pro ně zadávací podmínky výběrového řízení a zaslat je spolu s projektovou dokumentací. Je vhodnější, aby tento proces již řídil vybraný technický dozor stavby. Na základě oslovení firmy zpracují rozpočet, případně doplní i jiné požadované údaje, třeba možný termín zahájení, termín dokončení, reference a kontakty na klienty již hotových staveb. Získané nabídky se vyhodnotí a vybere se z nich nejlepší firma, s níž se uzavře smlouva o dílo, obojí nejlépe za účasti technického dozoru.
Jak má vypadat smlouva o dílo:
Smlouva o dílo je zásadní dokument, podle kterého se bude řídit celá realizace a případné následné reklamace. Musí proto detailně zahrnovat platební povinnosti, termíny, kvalitu a mnoho dalšího. Zároveň by smlouva měla být srozumitelná a oboustranně vyvážená, aby nesloužila pouze jako bič na stavební firmu. Obě strany mají v procesu stavby jisté povinnosti a pro obě musí být spolupráce příjemná a výhodná.
Kdo, co a za kolik
Kdo, co a za kolik
Smlouva o dílo musí uvádět smluvní strany, popis předmětu smlouvy, cenu za řádně dokončené dílo, termín realizace, případné penalizace za nedodržení podmínek uvedených ve smlouvě – a to oboustranně, sjednanou záruční dobu, pojištění stavby po dobu realizace a způsob odstraňování případných vad a nedodělků. Ostatní pasáže se obvykle řídí občanským zákoníkem.
Standardně se ve smlouvě sjednává několikaprocentní pozastávka do doby odstranění všech vad a nedodělků z přejímacího řízení. Jako příloha smlouvy o dílo se uvádí harmonogram výstavby se zvýrazněním určitých uzlových bodů, například dokončení hrubé stavby nebo mokrých procesů – omítek a podlahových potěrů. Dalšími přílohami jsou kompletní projektová dokumentace a třeba pojistná smlouva, rozhodnutí stavebního úřadu s cedulkou Stavba povolena nebo standardy materiálů a podobně. Chybět by neměla pasáž o vedení stavebního deníku v průběhu realizace.
Říká se, že dobrá smlouva je ta, která zůstala ležet v šuplíku. Pochopitelně také s technickým dozorem stavby se musí uzavřít smlouva s přesným popisem činností, které bude kontrolovat a řídit. U složitějších staveb se navíc doporučuje smlouva s projektantem o autorském dozoru v průběhu realizace pro případné řešení nestandardních detailů, které nemusí projektová dokumentace konkrétně řešit.
Stavební deník
Další z důležitých dokumentů, který musí být veden denně po celou dobu realizace stavby, se jmenuje stavební deník. Neměla by se podceňovat povinnost stavební firmy zaznamenávat do stavebního deníku podstatné údaje o teplotách, nasazení pracovníků, prováděné práci nebo použití techniky. Dalšími důležitými zápisy jsou výzvy a převzetí jednotlivých zakrývaných konstrukcí – obvykle je podepisuje a kontroluje technický dozor. Do stavebního deníku také patří zápisy o výhradách k realizaci nebo kvalitě prací stavební firmy a o jejich nápravě.
Stavební deník má být uložen na staveništi i pro možné kontroly státních orgánů, kopie jednotlivých listů dostává průběžně objednatel nebo technický dozor od stavební firmy. S deníkem souvisí i případné zápisy z kontrolních dnů, které se často sepisují v kanceláři. Zpočátku se kontrolní dny konají podle potřeby přejímaných konstrukcí, později jsou častější a spojené s výzvami stavební firmy k výběru interiérových materiálů do určitého termínu a podobně. Ačkoli se zapisují samostatně, jsou záznamy z kontrolních dnů nedílnou součástí stavebního deníku.
Na příslušné přední stránce by měl stavební deník obsahovat veškeré kontakty na objednatele, zhotovitele a další účastníky realizace včetně subdodavatelských firem. Jedním z posledních zápisů bývá výzva k zahájení přejímacího řízení. Povinnost vést stavební deník platí i pro výstavbu svépomocí.
Převzetí stavby
Na základě výzvy stavební firmy k zahájení přejímacího řízení se objednatel vyjádří, zda je stavba podle jeho názoru připravena na přejímku, nebo má podstatné vady. V takovém případě se vady musí přesně specifikovat, nejlépe i s fotodokumentací. Zde je obzvláště důležitá role technického dozoru stavby, protože laik často ani neví, co se má zkontrolovat. Pokud stavba umožňuje zahájit přejímací řízení, jako první se zápisem stanoví termín pro sepsání vad a nedodělků. V praxi to často probíhá tak, že v patách objednatele je při sepisování připraven šikovný pracovník, který drobné vady nebo nedodělky ihned opraví, a tak se sepisují jen věci podstatné. Ke každé vadě a nedodělku se dodavatel zaváže termínem odstranění, nedodržení termínu bývá ošetřeno ve smlouvě o dílo penalizací. Jakmile se veškeré vady a nedodělky odstraní, sepíše se zápis o předání a převzetí k danému datu.
Pozor, od data převzetí stavba již obvykle není pojištěna zhotovitelem, a tak už průběh přejímacího řízení musí objednatel ochránit pojištěním sám. Součástí celkové přejímky musí být i veškeré doklady ze stavby, prohlášení zhotovitele o shodě materiálů a realizace s projektovou dokumentací s případným vyznačením drobných odchylek podle požadavků objednatele. Je nezbytné předat veškeré revizní zprávy instalací, komínů, protokoly o tlakových nebo topných zkouškách, zaměření skutečného stavu geodetem, prohlášení zhotovitele o řádné likvidaci odpadů, pevnostní atesty betonů, záruční listy a mnoho dalších dokumentů. Technický dozor opět pomůže na žádný doklad nezapomenout.
Veškeré doklady včetně projektové dokumentace a stavebního deníku je nutné pečlivě uložit. Některé z nich budou následně potřeba, u jiných je archivace povinná.
Pozor, zhotovitel má obvykle stavbu pojištěnou do data zahájení převzetí stavby. To ale může trvat i několik týdnů. Proto je naprosto nezbytné, aby na tuto dobu stavbu pojistil již objednavatel – stavebník.
Dokončení
Objednavatel má povinnost neprodleně oznámit stavebnímu úřadu, že stavba byla dokončena. To pro stavební úřad znamená, že ji lze bezpečně užívat, neohrožuje zdraví lidí, zvířat a životní prostředí, je připojena ke zdrojům elektřiny a vody, má zajištěnou likvidaci odpadních vod a vytápění. Při přejímce stavby dostane stavebník veškeré nutné doklady, revize a zkoušky od dodavatelské firmy, ale při stavbě svépomocí si je musí zajistit sám.
Ohlášení užívání stavby se podává prostřednictvím příslušného formuláře, stejně jako žádost o přidělení popisného čísla. Stavba rodinného domu podléhá evidenci v katastru nemovitostí, a tak je třeba k ohlášení užívání stavby doložit i geometrický plán skutečného stavu. Stavební úřad může využít práva na provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a ověřit, že byla provedena v souladu se stavebním povolením a stavebník vlastní veškeré nezbytné doklady. V praxi se ale stává, že závěrečná kontrolní prohlídka neproběhne a stavebník jen na úřadě doloží zmíněné doklady a revize včetně prohlášení, že stavba byla provedena v souladu s projektovou dokumentací. Případné drobné změny je vhodné zakreslit, předat na stavební úřad a nechat si je ověřit.
Z našeho základního přehledu vyplývá, že sen o novém bydlení se skrývá za vysokou horou papíru, ale s pomocí odborníků rozhodně není její zdolání nemožné.
Autor: Stavební inženýr Roman Brabec
