Minule jsme probrali projektovou dokumentaci, TDI a další problémy v přípravě stavby. Ovšem co výkaz výměr?
Pokud mně stavebník předloží výkaz výměr, který bývá obvykle součástí poptávkových řízení, již letmým pohledem odhadnu jeho kvalitu, a aniž bych otevřel projektovou dokumentaci, tak i její kvalitu. Mám nespornou výhodu 13 let práce jako stavbyvedoucí, takže se na rozpočet dívám nejen pohledem rozpočtáře, ale i praktika a ocenění provádím s důrazem na požadavek úplnosti a technologické správnosti. A to považuji za to, co mnoha rozpočtářům chybí. Pro ně je rozpočet pouze o výměrách a přiřazení této výměry nějaké položce v cenovém programu. Ale tak jednoduché to opravdu není, respektive má-li být rozpočet objektivní, musí obsahovat veškeré položky v rámci technologie, kterou ceníme. I stavebník a jeho TDI by měli vědět, že firma provede technologicky vše správně a úplně. Uvedu dva příklady:
První pro zásypy kolem objektu, kde má rozpočtář na výběr v cenových položkách (pozn.: tyto ceny se kohly během doby změnit)
- Zásyp jam, rýh, šachet se zhutněním 106,51 Kč/m3
- Zásyp ruční se zhutněním 396,51 Kč/m3
- Obsyp objektu bez prohození sypaniny 690,00 Kč/m3
Vzhledem k tomu, že zásyp nebo obsyp je nutno hutnit po 20-25 cm, aby se například v budoucnu nepropadal okapový chodník, je první položka, bohužel nejčastěji používaná rozpočtáři, naprosto nereálná pro kvalitní provedení.
Druhý příklad svědčí obvykle právě o technologických neznalostech rozpočtářů, kdy fólii na střešní ploše ocení jednou položkou. Sečtou v m² plochu střechy a vytaženou fólii na atiky a veškeré detaily deklarují, že jsou zahrnuty v ceně. Ale jaké? Přiřadit k této jedné položce cenu považuji za věštění z koule, protože provedení v ploše má jinou cenu a technologii, vytažení na atiky má jinou cenu a technologii, měly by být použity veškeré systémové prvky -- koutové poplastované profily, prostupové prvky a podobně. Proč toto dávat do jedné položky a deklarovat obvykle nereálnou cenou, když cenový program obsahuje veškeré mnou uváděné položky samostatně? A to nemluvím o tom, že si rozpočtáři často pletou fólii pro přitížení s fólií kotvenou.
Zkrátka by měli rozpočty a z toho plynoucí slepý výkaz výměr pro ocenění stavební firmou dělat zodpovědněji a se znalostí oceňovaných technologií, položky neagregovat. Pak ani stavebník neví, co je v dané ceně obsaženo. Vše následně i souvisí se zadáním těchto výkazů pro ocenění stavby stavební firmou. Z vlastní zkušenosti vím, že pokud je výkaz výměr kvalitní, provedou stavební firmy ocenění, která se mezi sebou cenově o mnoho neliší. Stavebník tak získá reálnou představu o finální ceně za dům a může vybírat firmy podle referencí, předložené smlouvy a podobně. Pokud firma ocení nekvalitní výkaz výměr a jiná jej doplňuje o položky chybné a chybějící, rozepisuje agregované ceny a napravuje obsažené technologické nedostatky, může být stavebník z rozptylu nabízených cen v rozpacích. Pomoci by mu měl v těchto případech TDI, i když…
Výběr stavební firmy
Navazuji na poslední větu ….by neměl dopustit, aby proces dospěl do tohoto stadia. Nezávidím stavebníkům výběr stavební firmy. Jejich pomocníkem by měl být TDI, a to již v procesu zadání poptávky. Bohužel i tady se setkávám s problémem, že i TDI zadává poptávku podle nejednoznačné dokumentace a tím i nekvalitním výkazem výměr, který nikdo nemohl kvalitně z daných podkladů zpracovat. Zde se musím často rozpočtářů zastat. Za vrchol chybného procesu považuji, pokud TDI zadá podmínku, že stavební firma má přesně vyplnit řádky ve výkazu výměr, nemá nic měnit, ale cena má být pevná a úplná na předložený projekt. Často si říkám, jestli TDI projekt otevřel a alespoň prošel předkládaný výkaz výměr. Neměl by poptávat něco, co je nereálně zpracovatelné a ještě předepisovat podobu nabídky, zřejmě pro usnadnění porovnání. Co vlastně porovnává? Obvykle nereálnou cenu stavby. Za sebe mohu říci, že takové výběrové řízení obvykle odmítám, považuji to za zbytečnou práci a nemám zájem klientovi předkládat nabídku, která není pro realizaci reálná. V žádném případě netvrdím, že toto platí obecně, v poslední době jsem obdržel několik velice pečlivě zpracovaných výkazů výměr a vždy nad nimi jásám a s chutí se do nabídky pouštím. Ale vracím se na počátek celého procesu:
Pokud
Pokud je projektová dokumentace jednoznačná, vypovídající, i rozpočtář zpracuje kvalitní výkaz výměr. Pak stačí, a to doporučuji, nastavit cenu za prvky, které bude stavebník vybírat – obklady, dlažby, podlahoviny a podobně – tak, aby se firmy v nabídkách v těchto pouze výběrových materiálech nelišily.Ideální stav
Za sebe mám nejraději postup výběrových řízení, kde si stavebník s TDI vytipují firmy, od kterých by rádi měli nabídky, tyto firmy v prvním kole osloví, zda mají o stavbu zájem, pošlou jim základní údaje o stavbě třeba i s technickou zprávou a požádají je o předložení referencí, třeba i smlouvy o dílo, a vznesou dotaz na kapacitní možnosti. V případě kladného zájmu tyto firmy obešlou s poptávkou, která obsahuje kompletní dokumentaci, pokud již mají doklady o povolení stavby a zmíněný výkaz výměr (pokud mají zpracovány). Uvedou datum předložení nabídky s údaji a přílohami, které chtějí v nabídce uvést. Na nabídku je třeba poskytnout přiměřený čas, spěch je špatný faktor. Nejraději mám, pokud je poskytnutý výkaz výměr nezávazný a pouze pomocný podklad s tím, že poptávaná firma dodrží členění rozpočtu na jednotlivé objekty či podobjekty v členění oddílů podle výkazu, nikoliv striktní vyplnění. Dále bych doporučoval pro přehlednost u případných chybějících položek požádat o jejich uvedení samostatně, aby neovlivnily základní porovnatelnost jednotlivých nabídek. Cena by měla být zpracována na předloženou projektovou dokumentaci, nikoliv výkaz výměr. Vím, že to firmám zabere více času, ale i podle zpracování, doplnění možných uvedených alternativ, zlevnění, poznámek k projektové dokumentaci bychom si měli udělat daleko lepší názor na danou stavební firmu. Vždyť její přístup k nabídce bude asi podobný i při realizaci.
Finále
Následným výběrem dvou finálních firem bych doporučil osobní setkání, prohlídku jejich realizací a s jednou vybranou již prováděl finální případné upřesnění nebo úpravy.
Apeluji na všechny TDI, aby pomohli zlepšit kvalitu celého procesu poptávkových řízení, ale tak, aby si vážili práce na nabídce stavebních firem, kterou poskytují bezplatně a nesvazovali je nepřiměřeně nevhodnými pokyny. Vždyť zájmem všech zúčastněných by měla být kvalitní nabídka, upřesnění dotazů před vlastní realizací, objektivní pevná cena na projektovou dokumentaci, výběr kvalitní stavební firmy a v neposlední řadě kvalitní a bezproblémová realizace.
Tu upřímně přeji všem, kteří se rozhodli postavit si vlastní rodinný dům. Ale žádná stavba není bez problémů, je to proces složitý, závislý na lidech, mechanizaci, počasí, dodavatelích materiálů, kvalitní TDI a stavební firma ale vše ke spokojenosti stavebníka vyřeší.
Používám v nadsázce ještě jednu tezi – kdo nechce žádné problémy, ať raději nestaví.
