Kauce je podle nového občanského zákoníku peněžitá jistota, na které se musí dohodnout obě strany. V případě jejího složení slouží jako pojistka pro zajištění plnění nájemcových povinností z nájmu. Jaká je její adekvátní výše a co všechno se z ní dá pokrýt, radí Michal Zadák, manažer serveru Sreality.cz
Občanský zákoník uvádí možnost kauce až do výše šestinásobku peněžitého nájmu. V běžném pronájmu bytů mezi fyzickými osobami se nejčastěji setkáme s kaucí ve výši jednoho měsíčního nájmu. „Je to logické, pokud si spočítáme, že budoucí nájemník si vedle výdajů na stěhování musí nachystat také minimálně jeden až dva měsíční nájmy pro stávající a budoucí měsíc a případně i provizi pro realitní kancelář. Pronajímatelé bytů si velmi dobře uvědomují, že stanovení vyšší kauce by mnohým zájemcům zavřelo dveře,“ říká Michal Zadák.
Pronájem domu je obvyklejší u firem než jednotlivců. Tomu odpovídá, že nejvíce pronajímaných domů najdeme v Praze (544 nabídek), Středočeském kraji (472 nabídek) a Jihomoravském kraji (114 nabídek). „V tomto případě lze očekávat, že se hodnota kauce pronajímaného rodinného domu vyšplhá výše. Ale zase platí, že kauce musí odpovídat situaci pronájmu. V rozdílných pozicích bude velká firma, která hledá ubytování pro své zaměstnance, a společnost, která pronájmu využije pro vyřešení jednorázové situace. Pronajímatel může požadovat například dvoj až čtyřnásobek nájmu. V případě, že půjde o dlouhodobý pronájem domu v hodnotě několika milionů, může kauce dosahovat řádově několik set tisíc.“
S kaucí se můžete setkat ale třeba i v případě, že si pronajímáte chalupu na horách či na krátkodobou letní dovolenou. Tam však plní trochu jinou funkci – většinou je pro pronajímatele pojistkou pro případ, že dojde k zničení nějakého vybavení. Pronájmy chaty či chalupy se obvykle řídí podle toho, zda člověk hledá krátkodobý pobyt v rámci dovolené, nebo dlouhodobý pronájem na rok či déle. „V prvním případě může pronajímatel namísto kauce požadovat zálohu, kterou zaúčtuje v rámci úhrady celého pobytu, nebo si stanoví vratnou kauci, ta ale nebude ve výši jednoho měsíčního nájmu. V případě dlouhodobého pronájmu může být kauce až několikanásobkem peněžitého nájmu,“ doplňuje Michal Zadák.
Už ve smlouvě
„Vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem se vždy vyplatí stanovit velmi podrobně už od začátku ve smlouvě. Díky té pak budou vzájemná práva a povinnosti jasně dané a předejde se dalším nepříjemnostem, které mohou vzniknout pouhým vzájemným neporozuměním. Schopnost dohodnout se může oběma stranám napovědět, jakým způsobem bude probíhat další komunikace. Jestliže dochází k zásadním neshodám už na začátku, je lepší se zastavit a zamyslet se, zda jsme schopni to akceptovat, nebo ne,“ komentuje Michal Zadák.
Na složení kauce je třeba se dívat právě touto optikou. Kauce představuje pojistku pro obě strany. Pronajímateli dává určitou jistotu v situaci, kdy se rozhoduje poskytnout vlastní majetek neznámému člověku. Jejím patrně nejčastějším účelem je pokrytí výpadku v placení nájmu či úhrada vzniklé škody v případě, že se nelze domluvit jinak. Nájemci pak dává prostor v situaci, kdy v průběhu nájmu bude třeba bezodkladně hradit nákladnější opravy.
Pokud se pronajímatel rozhodne stanovit kauci dodatečně, až po uzavření smlouvy, musí se na tom dohodnout s nájemníkem. V takovém případě mu k jednostrannému zavedení kauce zákon právo nedává. Neznamená to ale, že to není možné. Její potřebu mohou vyhodnotit obě strany nebo pronajímatel dokáže předložit takové argumenty, že na ně nájemce přistoupí. V okamžiku, kdy se pouštíme do spolupráce s někým neznámým, je nezbytné řídit se vlastním rozumem a intuicí. Přistupovat k uzavření pronájmu i přes jasné neshody na obou stranách, protože máme pocit, že nám nic jiného nezbývá, je patrně to nejhorší možné řešení.
Zákon dále uvádí, že v případě čerpání jistoty je nutno ji doplnit v přiměřeném časovém období bez zbytečných odkladů. Občanský zákoník však již nestanovuje žádnou konkrétní lhůtu. Při skončení nájmu dostává nájemník jistotu nazpět. Zákoník nově také říká, že nájemce má právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Avšak není zcela jasné, o jakou zákonnou sazbu by se mělo jednat. Znovu je tedy jediným doporučením všechny tyto náležitosti zahrnout už do smlouvy, a to včetně lhůty, do které má pronajímatel po skončení nájmu jistinu vyplatit.
Zdroj dat: Realita českých realit
Titulní foto: Thinkstockphotos.com