Ačkoli o vyřízení většiny povolení lze požádat architektonickou kancelář, stavebního projektanta, stavební dozor či jiného odborníka, kdo chce ušetřit nebo staví svépomocí, vydá se na kolečko po úřadech sám. Ale i v případě, že za stavebníka vyjednává někdo jiný, hodí se mít povědomí o tom, co stavbě rodinného domu vlastně předchází. (Navíc faktura za objednané služby pak bude působit mnohem pochopitelněji.)

Kdo vlastní pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domu, může se pustit do administrativního procesu. Stačí zvládnout první kroky a lze začít stavět. Ale ani v průběhu realizace administrativní činnost zdaleka nekončí, ba naopak, podcenit ji se nemusí vyplatit. A ačkoli se úřední povinnosti obecně chápou spíš jako nadbytečné, je vhodné si uvědomit, že v mnoha případech mají nemalý význam do budoucna právě pro majitele.

Kolik stojí projekt na rodinný dům:

Zdroj: Youtube

Projektová dokumentace

Zjednodušeně řečeno je projektová dokumentace soubor výkresů a technických zpráv, které řeší návrh stavby, podobu vnější i vnitřní, dispozice, instalace a vztahy k okolí. Buď ji dle individuálního zadání vytvoří architekt, nebo lze vybrat z řady již připravených typových projektů. Jejich výhodou je to, že šetří čas a finance, jen se musí připlatit za osazení domu na pozemku včetně napojení na inženýrské sítě. V poslední době narůstá zájem o individuální projekty, které umožňují vytvořit si budoucí bydlení na míru nejen dispozičně, ale i s přesným umístěním a využitím terénu pozemku. Cesta k finálnímu projektu je pak samozřejmě delší a dražší, ale výsledek by měl poskytovat větší užitnou hodnotu.

Prvním krokem bývá obvykle vytvoření studie domu s osazením do terénu a vizualizace. Studii je potřeba neuspěchat a důkladně promyslet, zda odpovídá představám nejen věcně, z hlediska materiálů a zvolených technologií, ale zhruba i finančně, a teprve pak dát pokyn k další fázi projektu, jejíž rozsah se předem dohodne – nejlépe již za spolupráce s technickým dozorem. Platí zde jedna zásada: projektová dokumentace by měla být v takovém rozsahu, aby stavební firmě poskytla jednoznačné informace pro cenovou nabídku i realizaci stavby. Zároveň dokončená projektová dokumentace znamená první velmi důležitý soubor dokumentů.

Pozor! Místní stavební úřad může vydávat zásadní regulativy omezující výstavbu v dané oblasti. Proto je vhodné před začátkem projektu, případně před koupí pozemku zažádat na stavebním úřadě o informace, za jakých podmínek lze na daném území stavět.

Stavební povolení a jeho varianty

Kvalita a úplnost projektové dokumentace tvoří základ pro další úspěšné kroky směřující k výstavbě. Situace se zásadně mění, má-li dotyčný pozemek na své hranici již vybudované inženýrské sítě. Pokud je tzv. zasíťovaný, stačí ohlášení stavby, v opačném případě se musí vyřídit stavební povolení v celém rozsahu.

Ohlášení stavby je v podstatě zjednodušená verze stavebního povolení pro rodinné domy a další, přesně definovaná stavební činnost. Zpravidla se musí vyřídit také územní souhlas, ale stavební úřady u rodinných domů obvykle územní souhlas a ohlášení stavby spojují v jedno řízení. Rozhodně lze doporučit dojít na stavební úřad osobně a podrobně projednat doklady potřebné k ohlášení stavby. Stavební povolení je nezbytnost.

Kromě dokumentů a potvrzení, které bývají pro rodinné domy shodné, může stavební úřad chtít i další podle konkrétní lokality či umístění pozemku – například vlastnický doklad k pozemku, souhlasy se stavbou od vlastníků sousedních pozemků, podmínky a souhlas vlastníků inženýrských sítí s připojením objektu, stanovisko hygienické stanice a podobně. Mnoho stavebních úřadů si samo zajišťuje tzv. společný souhlas o ochraně zemědělského půdního fondu, ochraně lesa, ochraně přírody a krajiny, ochraně ovzduší atd. Žádost o stavební povolení včetně přípojek na inženýrské sítě vyžaduje ještě mnoho dalších souhlasů, stanovisek či povolení.

Po podání ohlášení stavby včetně příslušných dokumentů doručí stavební úřad obvykle do 30 dnů písemný souhlas s provedením dotyčné stavby, který nabývá právní účinnost dnem doručení, takže se může okamžitě začít stavět.

Pokud však bylo ohlášení neúplné nebo stavba nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu, stavební úřad rozhodne o provedení stavebního řízení. Vydané rozhodnutí se vyplatí důkladně pročíst, obsahuje totiž nejen závazný termín dokončení stavby, ale třeba i plán kontrolních prohlídek v průběhu stavby, k nimž musí stavebník stavební úřad vyzvat.

Základní dokumenty

Kompletní projektová dokumentace musí obsahovat doklady a údaje žádané stavebním úřadem, patří mezi ně například:

  • průkaz energetické náročnosti budovy
  • protokol o měření radonového indexu na pozemku
  • koordinační situace stavby včetně přípojek
  • geodetické zaměření pozemku
  • odstupové vzdálenosti ohraničující požárně nebezpečný prostor
  • stavebně konstrukční řešení
  • požárně bezpečnostní řešení
  • hydrogeologický průzkum pro vsakování dešťových vod
  • předpokládané zahájení a dokončení stavby

Příště se podíváme na ty dokumenty, které jsou potřeba pro samotnou stavbu, jako je smlouva o dílo, stavební deník apod.

Zdroj: Ing Roman Brabec, stavební inženýr
Tento článek jste mohli najít v časopisu Dům & Zahrada 2/23.