Dohoda se sousedem

Vhodným řešením je dohoda s vlastníkem sousedního pozemku, ať již v podobě odkupu části jeho pozemku, či v podobě zřízení práva přístupu přes jeho pozemek. Nepříliš výhodný je v tomto ohledu pronájem. Nájemní smlouvu totiž může soused po nějaké době vypovědět, a vy se tak můžete ocitnout opět na začátku, s tím rozdílem, že v té době již v domě bydlíte a zajištění přístupu nezbytně potřebujete. Výhodnější je naopak zřízení služebnosti cesty. Na rozdíl od pronájmu nelze služebnost jednoduše vypovědět. Služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí a v případě změny vlastnictví sousedního pozemku přechází automaticky na jeho nabyvatele.

Když dohoda není možná

Nevyjde-li vám vlastník sousedního pozemku vstříc, není třeba věšet hlavu. Zákon pamatuje i na tyto situace. Nový občanský zákoník (NOZ) upravuje v § 1029 a násl. tzv. právo nezbytné cesty. Z § 1029 odst. 1 NOZ vyplývá, že nezbytná cesta může být zřízena soudem na návrh vlastníka nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Využití tohoto institutu má však svoje pravidla. Některá naleznete přímo v zákoně, jiná se postupně zformovala v judikatuře soudů.

Rozsah nezbytné cesty

Dle § 1029 odst. 2 NOZ může soud nezbytnou cestu povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími. Zároveň musí být dbáno na to, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. Jak je patrné z výše uvedeného, poskytuje zákon poměrně široký prostor pro úvahu soudu. Připadá-li zřízení nezbytné cesty v úvahu na vícero sousedních pozemcích, rozhodne soud o tom, na kterém z nich se nezbytná cesta zřídí, podle toho, kterého z nich bude nezbytná cesta zatěžovat nejméně. Soud tedy v žádném případě není vázán návrhem toho, kdo o zřízení nezbytné cesty žádá. Je pouze na soudu, aby určil, kudy nezbytná cesta povede.

Pozor na to, kdy o zřízení nezbytné cesty žádat

Z rozhodovací praxe soudů dále vyplývá, že zásah do práva vlastníka sousedního pozemku formou zřízení služebnosti jako práva nezbytné cesty připadá v úvahu pouze tehdy, má-li nezbytná cesta sloužit dlouhodobému účelu. Takový účel je zajištěn zejména tehdy, žádá-li se o zřízení přístupu k již existující stavbě. Ve fázi, kdy se stavba teprve buduje, může dle judikatury stavebníkovi posloužit jiný občanskoprávní institut upravený v § 1022 NOZ. Předmětné ustanovení pamatuje na případ, kdy nelze stavbu stavět, bourat, opravit či obnovit jinak než užitím sousedního pozemku.

Co vás nezbytná cesta bude stát

Jak už to u podobných právních institutů zasahujících do práv jiných vlastníků bývá, ani soudně zřízená služebnost nezbytné cesty není zadarmo. Dle § 1030 NOZ přísluší vlastníkovi zatíženého pozemku za zřízení nezbytné cesty úplata a odčinění vzniklé újmy, není-li již zahrnuto v úplatě. Dále je oprávněný povinen složit jistotu pro případ způsobení škody na dotčeném pozemku. O zřízení jistoty nicméně soud na rozdíl od úplaty nerozhoduje automaticky.


Nezbytná cesta není univerzálním řešením

Na závěr je třeba upozornit na to, že záměrem zákonodárce sice bylo vytvořit institut, který by pomohl vlastníkům pozemků bez přístupu vyřešit jejich situaci, vždy však bude záviset na úvaze soudu, zda bude považovat využití tohoto institutu v konkrétním případě za přiměřené. Nejvyšší soud sice obecným soudům ve svých rozhodnutích naznačil, že by se měly spíše přiklánět ke zřizování nezbytných cest jako služebností, nelze však spoléhat na to, že tomu tak bude ve sto procentech případů. NOZ v § 1032 výslovně stanoví, že soud nezbytnou cestu nepovolí v případě, že (i) škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty (ii) způsobí-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti nebo úmyslu ten, kdo o nezbytnou cestu žádá nebo (iii) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

Pozornost je však třeba věnovat hlavně „hrubé nedbalosti“. Nejvyšší soud totiž judikoval, že musí být zohledněna i případná hrubá nedbalost právního předchůdce současného vlastníka. Rozhodnete-li se proto pro koupi pozemku bez přístupu, pečlivě se informujte o tom, proč pozemek přístup nemá a zda k tomu nedošlo právě v důsledku hrubé nedbalosti vašeho předchůdce. O hrubou nedbalost jde dle Nejvyššího soudu tehdy, pokud se vlastník pozemku lehkovážně spolehne na to, že mu bude přístup umožněn sousedy či povolen soudem, aniž by se přitom sám pokusil o zajištění přístupu (např. již před nabytím pozemku do svého vlastnictví dohodou se sousedy).


CELÝ ČLÁNEK NAJDETE V ČASOPISU DŮM&ZAHRADA 1/18. Objednat lze samostatné číslo nebo získat předplatné, a to přes e-mail: predplatne-casopisu@vlmedia.cz, online na Předplatné časopisů nebo telefonicky: 272 015 015. Je tu možnost i elektronického předplatného pro vaše mobilní telefony, počítače či tablety.