Historek o příšerných nájemnících a nenasytných majitelích je snad ještě více než o méně schopných makléřích a zlotřilých prodávajících či kupujících. Proto lze vcelku snadno pochopit posedlost Čechů vlastním bydlením i za cenu velkého uskrovňování se a dřiny.

Z vlastního bydlení vás totiž vyžene jedině nějaká katastrofa a akceptovat musíte pouze zvyšující se ceny energií a služeb. Není potřeba děsit se chvíle, kdy dospěje majitelův potomek a půjdete zase o dům dál, ani nejste otrokem výše splátek majitelovy hypotéky.

Domluvte si podmínky

Samozřejmě, není-li na vlastní bydlení (v současnosti splátky hypoték zejména ve velkých městech značně převyšují nájemné), je ideální hledat místo k životu v blízké rodině a u přátel. Obejdete se bez provize makléři, většinou bez kauce a mnohdy i bez nepříjemných tahanic.

Na druhou stranu všichni víme, jak to s bydlením v rámci rodiny či známých ve většině případů dopadne. Proto je rozumné i v takových případech sepsat nájemní smlouvu. Ne ve všem si totiž musíte rozumět a je lepší se na podmínkách domluvit včas než posléze skončit bez nájmu a bez přátel.

Kde hledat bydlení

Ovšem ne každý má takové štěstí. Potom nezbývá než sledovat realitní servery a přistoupit na současné podmínky realitního trhu. Například Milan Pleskot ze společnosti BONO reality, která působí primárně v Ústeckém kraji, má v portfoliu nabídky investičních bytů od různých majitelů, kde panuje naprostá důvěra mezi makléřem a vlastníkem nemovitosti.

„Jsou to lidé, s nimiž dlouho spolupracujeme, řešíme jim kompletní servis při správě nemovitostí. Za sebe bych doporučil dát přednost nájmům u vlastníků s větším portfoliem bytů. Tyto nemovitosti jsou totiž ve většině případů již po rekonstrukci, znamenají pro ně zejména byznys a nemají k nim takový citový vztah, jako když rodina pronajímá jediný byt, který zrovna zdědili po prarodičích. Z inzerátu to samozřejmě nevyčtete, ale vždy je dobré nahlédnout do katastru a zjistit konkrétního vlastníka nemovitosti. V případě, že se jedná o společnost, máte možnost si budoucího pronajímatele prověřit i v obchodním rejstříku.“

Bdělost a smlouva!

Milan Pleskot však po zkušenostech ze severu Čech doporučuje prověřit budoucího nájemce bytu, o který má zájem, také v registru dlužníků, protože případná návštěva exekutora u nic netušícího vlastníka nemovitosti není ničím příjemným, jakkoli exekutor musí respektovat jeho výlučný majetek.

A opět jsme u smlouvy! V té by mělo být uvedeno, jaké vybavení je součástí bytu ve výlučném vlastnictví majitele. Abychom zároveň předešli budoucím sporům, je vhodné pořídit detailní fotodokumentaci stavu zařízení včetně drobných závad a poslat ji oběma stranám v den předání bytu na jejich e-maily. Tím se předejde i častým tahanicím o navrácení kauce ve chvíli, kdy nájemník byt opouští.

„Smlouvy jsou univerzální, za ta léta je máme téměř dokonalé, aby byly pro všechny pochopitelné a v souladu s platnou legislativou. Dalším důležitým faktorem je určit konkrétní výši nájemného a poskytovaných služeb spojených s užíváním bytu, které by se neměly slučovat, ale měly by korespondovat s údaji v evidenčním listu. Naopak úhrady do fondu oprav, externímu správci a pojištění domu by si měl hradit majitel,“ vypočítává realitní makléř.

Protokol o prohlídce

Nájemce je logicky v roli slabšího a v současné době velkého nedostatku bytů nemá moc prostoru pro vyjednávání. Pokud má výhrady, že byt není vymalovaný a kuchyňská linka sotva drží pohromadě, majitel dá raději přednost člověku, který takové „marginálie“ neřeší. Realitní makléř je v takové situaci ve většině případů na straně pronajímatele, ačkoli je to paradox, protože makléřovu provizi za zprostředkování nájmu platí nájemce, jeho zájmy by tedy měly být v tomto případě prioritou.

„Základem realitních služeb je najít solidního nájemníka, kterého si musíme pečlivě prověřit,“ pokračuje Milan Pleskot. „Legitimace neboli ověření takového zájemce je dobrovolné, pokud to však odmítne, už to o něm něco vypovídá. Ale i tak je potřeba do protokolu o prohlídce zapsat identifikační údaje. Vstupujete totiž do bytu jiného vlastníka, a pokud by došlo k nějaké škodě, ať už nechtěné, či úmyslné, musí mít makléř přehled, kdo tam byl a kde ho případně hledat. Není totiž výjimkou, že na prohlídku přichází více lidí, jeden makléře zabaví a další něco odcizí, případně na prohlídky luxusnějších nemovitostí vyrazí tipaři.“ Zkrátka, slušní lidé spoustou povinného papírování a prověřování doplácejí na menšinu nesolidních.

Potíže s neplatiči

„Na základě osobních údajů prověřujeme zájemce o nájem v exekučním a insolvenčním rejstříku, na což je vždy upozorníme a sdělíme jim výsledek. V našem regionu je bohužel až 20 procent zájemců o nájem problematických,“ přiznává realitní makléř. „Jsme schopni rozklíčovat, zda je proti dotyčnému vedeno více exekucí, či zda jen jednou nezaplatil za komunální odpad. Zároveň na základě dotazníku například zjišťujeme, zda je bonitní, jaký je zdroj jeho příjmu a velkou roli hraje i samotný dojem, který člověk budí – jak mluví a jak je oblečený.“

Samozřejmě se i navzdory ověřování může stát, že nájemník po třech měsících přestane platit a je potřeba při výpovědi z nájmu postupovat podle zákona. Majitel pak podle typu a velikosti bytu tratí až vyšší desítky tisíc korun. Někdy se přidá i zničené zařízení a dluhy na energiích, které často vedou k odpojení elektroměru a plynoměru. Například opětovné připojení elektroměru trvá 2 až 3 měsíce a přijde na zhruba 5 000 korun.

Byt s citovou hodnotou

„Ten byt nemůžu prodat. Je to rodinné dědictví, navíc je krásně a draze zařízený,“ říkáte si. Podle Dominika Ženatého (DOMA realitní makléři) takový byt není na pronájem vhodný, protože výše nájemného nikdy nepokryje opotřebení vybavení. Ale i na tuto situaci má řešení: Uspořádá výběrové řízení na nájemníka a požádá ho o jeho detailní „nájemní“ životopis včetně kontaktu na osoby, které mohou jeho informace potvrdit.

„A přidám motivační dopis – proč si za nájemníka máme vybrat právě jeho. Protože vybírat nájemníka do takového bytu je jako vybírat zaměstnance. Když vyberete špatně, máte spoustu problémů a stojí to spoustu peněz. Na prohlídce si pak vysvětlíme, jak se k bytu chovat, co očekává majitel bytu, a co naopak mohou očekávat a využívat nájemníci. Ať mají hned od začátku ve všem jasno a mohou se rozhodnout, zda za těchto podmínek chtějí v bytě bydlet. Otevřený přístup a dostatek informací se mi v takových situacích už mnohokrát vyplatil,“ píše Dominik Ženatý na svém LinkedInovém účtu.

Možná vám takové výběrové řízení v roli zájemce o byt přijde nepatřičné, ale zkuste si představit, komu ze svých blízkých byste svěřili třeba svoje auto v hodnotě vybavení bytu. Možná pak pochopíte, proč si majitelé opatrně vybírají.

Pronajmout, nebo nepronajmout?

Pokud se tedy chystáte pronajímat poprvé nebo koupit byt na pronájem, abyste zhodnotili peníze, možná se už chytáte za hlavu. Zkušení makléři souhlasí, že než kupovat jeden malý byt na pronajímání, je jednodušší a schůdnější cestou volné finance raději rozumně investovat do méně rizikových instrumentů.

A jste-li v roli nájemce, chce to kromě respektování kvalitně sepsané smlouvy i základní lidskou slušnost. Klasický český postoj: „Za ty prachy, co tu platím, si tu mohu řvát a mlátit dveřmi, jak chci,“ většinou vede k neprodloužení smlouvy. Řada dříve klidných domů se stabilními letitými sousedskými vztahy se pak mění v ubytovny, kde se lidé navzájem ani nestihnou poznat. Přitom by stačilo tak málo – slušnost a pochopení z obou stran.

Další díl Realitního okénka: Hypotéka nebo nájemné? vyjde 18. 6. 2024
foto: Depositphotos

Související články