Kupujete investiční byt, nebo jen konzervativně ukládáte finance do nemovitosti? Je v tom velký rozdíl! Měli byste to vědět dřív, než se do nákupu pustíte...

Celý seriál Realitní okénko je určen pro lidi, kteří vstupují na realitní trh s podobným přehledem jako vegani do masny (ti také sice vědí všechno o utrpení na jatkách, ale hovězí kližku od vepřového hrudí nerozliší). Realitní akci by nejraději zvládli pohádkovým zaříkadlem „mha přede mnou, mha za mnou, ať mám prodáno, nebo koupeno“.

S jackpotem v loterii by si nějak realitně poradili, ale peníze utržené třeba za chatu po rodičích stačí ztuha na panelákovou garsonku v Ústí. Hypotéku na pražský byt pro čtyřčlennou rodinu ze svých příjmů neuplácají, ani kdyby se všichni začali živit vzduchem.

Investičním fondům či kryptoměnám dotyční rozumějí podobně jako realitnímu trhu a nechat peníze ležet v bance nechtějí. Inflace už naštěstí na vklady na spořicích účtech nepůsobí jako polední slunce na kýbl zmrzliny, ale stejně…
Takže co teď? Je rozumné koupit aspoň něco?

Jak to dělají zkušení hráči?

„V potřebě vlastnění bytů jsou Češi oproti západním demokraciím v trochu zvláštním postavení. Po revoluci se v Česku zprivatizovalo 1,5 milionu bytů za naprosto netržních podmínek. Generace současných čtyřicátníků viděla rodiče, kteří za roční plat přišli ke 3 + 1, a nechápou, že pro ně je v současnosti vlastní bydlení v mnoha případech nedostupné,“ tvrdí Dominik Ženatý, ředitel brněnských DOMA realitních makléřů.

U takzvané „investice do nemovitosti“ vidí značné rozdíly. Zkušený investor podle něj částku, kterou má k dispozici, rozdělí třeba na tři díly, doplní je hypotékou a koupí garsonky tři, ideálně tam, kde má šanci na lukrativní nájem.

„Koupí byt, jehož nájem mu bude splácet hypotéku na něj vynaloženou a časem mu bude říkat pane. Případně pořídí byt v dezolátním stavu, nechá ho opravit a prodá se ziskem. Nebo za malou část volných peněz koupí jakýkoli byt ve vyloučené lokalitě, nastěhuje do něj lidi na dávkách, a pokud nemá problém s tím, že bude řešit třeba varnu perníku či jiné kriminální problémy, má zdroj pravidelných příjmů,“ říká Dominik Ženatý.

I tak návratnost investice do nemovitosti považuje za holý nesmysl. Investiční nemovitost roste na ceně, takže pokud neroste rovnoměrně nájem, což neroste, nenavrátí se nikdy. A pokud ji člověk financuje úvěrem, návratnosti se vůbec nedopočítá.

Proč neinvestovat?

Do žádné z uvedených akcí se člověk s podprůměrným platem s úžasem hledící na několik milionů na účtu, které tam nikdy v životě neměl, nejspíš nepustí. Větší pravděpodobnost je, že koupí garsonku, hezky ji za drahé peníze vybaví, bude tam ve volném čase chodit spravovat kapající kohoutek a bude mu trapné zvyšovat známé mamince s dítětem, kterou ubytuje, nájem. Po několika letech pronajímání bude zařízení zničené a výnos, natož částečná návratnost investice nikde.

„Současnému nadšenému ‚investování‘ do bytů říkám efekt kavárny,“ vysvětluje Dominik Ženatý. „Bydlím přece v bytě, tak tomu rozumím, stejně jako chodím do kavárny, vím, kolik stojí kilo kafe a kolik zaplatím za uvařenou kávu, takže je to jednoduchý, jdu do toho taky! A za čas se jako majitel ‚investičního‘ bytu nebo kavárny nestačím divit, že výdělek nikde! “

„Já to lidem spíš vymlouvám a radím zamyslet se spíš nad tím, proč neinvestovat. Udělat si v hlavě mapu toho, co sleduju. Proč dítěti kupuju byt právě tady? Co když tu v dospělosti vůbec nebude chtít bydlet, kdo mu to bude spravovat a opravovat, když se rozhodne cestovat po světě, a za co? Nebude to spíš koule na noze? Jasně, někdo mi řekl, že investiční byty jsou super. Ale to jsou i tenisky Adidas, které třeba zrovna vy vůbec na nic nepotřebujete, a kupujete je jen proto, že je mají všichni.“

Konzervativní uložení peněz není investice

„Trváte-li však na tom, že chcete konzervativně uložit peníze do nemovitosti, vězte, že je to úplně jiná kategorie,“ pokračuje Dominik Ženatý. „Dokud se totiž budete považovat za investora, budete na tom podobně, jako borec trénující nohejbal, který sní o fotbalové Lize mistrů. Jste prostě v jiné disciplíně, a pokud si to hned na začátku uvědomíte, nečeká vás zklamání.“

Poraďte se s odborníkem, kupte něco v lokalitě, kterou znáte, protože ani velcí investiční dravci nekupují tam, kde to neznají. Každopádně počítejte s tím, že i do malé hypotéky budete sypat peníze navíc (můžete se utěšovat tím, že byste je stejně utratili a neměli z nich vůbec nic) a neobejdete se bez investic do údržby, což vám samozřejmě zčásti pokryje nájem plynoucí z bytu.

A pokud stanovíte vlídnou stabilní částku nájmu někomu známému, může vás hřát dobrý skutek, ale opět – místo investice do nemovitosti děláte spíš sociální službu,“ uzavírá makléř.

Takže pokud se smíříte s tím, že se nákupem malého bytu s odřenýma ušima nestáváte investorem, jen konzervativně ukládáte své finanční prostředky, je vše v pořádku. Ceny bytů nadále porostou a v případě potřeby můžete takovou nemovitost prodat. Peníze, které jste do ní dali, byste už nejspíš dávno utratili. Ovšem možností, jak naložit s volnými financemi s větším výnosem, je mnohem více (o tom příště).

Chcete prodat, koupit, pronajmout dům, byt, garáž nebo pozemek?
Potřebujete si ujasnit stav nemovitosti vzhledem k finančním prostředkům, které máte k dispozici? Nenabízíte moc levně, nebo naopak draho? Jsou vaše požadavky spíše umírněné, nebo na nějaký ten milion hledět nemusíte? Víme o místě, kde získáte perfektní přehled pěkně pohromadě.
Podívejte se na stránky https://www.annonce.cz/reality.html#reality a budete mít vše jako na dlani. Filtrování podle ceny, velikosti, lokality je samozřejmé a orientovat se budete za pár sekund. Podle popisu a hlavně z fotografií získáte dokonalý přehled o tisícovkách pozemků, domů, bytů a komerčních prostor. Určitě to vyzkoušejte.

Další díl Realitního okénka: Technický stav nemovitosti vyjde 4. 6. 2024
Zdroj: Dům&Zahrada, foto: Depositphotos

Související články