Ivana Lehkoživová z AK smluvino je jednou z mála advokátek, které se specializují na památkovou ochranu. A když promluví paragrafy, řada romantických představ se přesune do oblasti snů.

Tento text samozřejmě necílí na vypočítavce, jimž tak dlouho na údržbu nemovitosti „nezbývá“, až se dočkají kýženého demoličního výměru a konečně svou realitní transakci na lukrativním pozemku „zhodnotí“. Poradit a varovat potřebují nadšení poctivci.

Šest typů ochrany

V dnešní době se už zámky neprodávají za symbolickou korunu, ale i tak bývá cena památek v žalostném stavu ve srovnání s jinými nemovitostmi překvapivě nízká. Ovšem levný nákup znamená mnohonásobně dražší opravy, údržbu a péči. Záleží samozřejmě na tom, jaká ze šesti typů památkové ochrany se na vaši vyhlédnutou nemovitost vztahuje.

Nejvíce nemovitostí podléhajících památkové ochraně najdete mezi kulturními památkami, na českém území jich je zhruba 40 tisíc. Kromě hradů a zámků, které běžný člověk většinou nekupuje, k nim patří například fary, měšťanské domy, statky a jiná vesnická stavení, vily či brutalistní stavby z dob minulého režimu.

S největší pravděpodobností se nebudete pokoušet o koupi národní kulturní památky či památky zapsané na Seznamu světového dědictví UNESCO. Ale týkat se vás může to, že si vyhlédnete stavbu v památkové rezervaci, ať už v městské, vesnické, či archeologické (v Česku jich je zhruba 100), na jejichž území se nachází více nemovitých kulturních památek nebo významnějších archeologických nálezů.

V takovém případě si dohledejte nařízení, kterým byla tato památková rezervace vyhlášena, plán ochrany a regulační plán, i když ty mohou, ale také nemusejí být vydány. V nich případně najdete další pravidla, která v dané památkové rezervaci platí.

Dále v Česku existuje téměř 500 památkových zón (městské, vesnické a krajinné). Stejně jako u památkových rezervací pro každou mohou platit specifická pravidla, mimo jiné plán ochrany nebo regulační plán. Zajímáte-li se o nemovitost v památkové zóně, měli byste si tyto dokumenty dohledat.

K nemovité kulturní památce či jejímu prostředí se často váže ochranné pásmo (asi 450 v republice), které chrání její okolí před nevhodnými zásahy. Z rozhodnutí o vyhlášení ochranného pásma se dozvíte, jaké činnosti se v něm zakazují či omezují, pro jaké práce (nejen stavební) potřebujete stanovisko památkářů, případně zda se tato povinnost právě vaší nemovitosti netýká.

Při stavebních a jiných úpravách nemovitostí v ochranném pásmu mohou památkáři mluvit jen do jejich vnějšího vzhledu. Nepovolí vám například střešní okna z určité strany ani vikýře neladící ke stylu stavby, střešní krytina musí odpovídat té původní materiálem i barvou apod. I toto je dobré probrat na úřadě a nespoléhat se, že to, co má soused, projde i vám.

„Vždycky je to o lidech, zhruba polovina úředníků pomáhá a snaží se najít levnější řešení, protože prioritou je nemovitost zachránit. Samozřejmě jsou i fanatici, s nimiž se nedá domluvit, a pak je dobré se obrátit na advokáta specialistu, který by měl přesně vědět, co lze požadovat a co už ne.“ Obecní úřady obcí s rozšířenou působností v současnosti nová ochranná pásma vyhlašují jen velmi vzácně. Další možnosti, jak chránit okolí památky, nabízí územní plánování.

Akce pro nadšence

Vlastník kulturní památky má povinnost pečovat o ni tak, aby se její stav nezhoršoval, a pokud ji chce tak zvaně obnovit, potřebuje dobrozdání od památkářů. S nemovitostí totiž nelze nakládat podle vlastního uvážení, ale podle řady pravidel, která většinou znamenají nákladné řešení, zpravidla až trojnásobně dražší než u běžných domů.

Bude-li nemovitost potřebovat například renovaci krovů, nelze jen tak navézt nové trámy, ale památkáři se snaží zachovat co největší podíl původních materiálů. Navíc k obecnému problému s řemeslníky přibývá skutečnost, že musíte sehnat zkušené mistry, kteří se na podobný typ oprav specializují.

„Pokud se pro takovou akci rozhodnete, musíte být nadšenec a vědět, co to obnáší. Čeká vás totiž mnohem těžší cesta než u běžné nemovitosti,“ varuje Ivana Lehkoživová. Před koupí doporučuje nejprve kontaktovat příslušné úředníky z odboru památkové péče, pod nějž památka spadá, a Národní památkový ústav. Ten sice nemá rozhodovací pravomoc, ale ke všem obnovám vydává stanovisko, podle kterého úředníci většinou rozhodují.

Zároveň je dobré zjistit, co vše se u nemovitosti řešilo dříve, zda tam není nějaký škraloup, například zásah bez povolení, aby vás posléze úřady nepopotahovaly za něco, za co nemůžete.

Jestli je u jakékoli nemovitosti žádoucí mít s sebou stavebně-technického konzultanta, u starých domů to platí několikanásobně. Měl by vám říct, jaká je největší „bolest“ vyhlédnuté stavby a co zhruba vás bude její uvedení do obyvatelného stavu stát.

Na druhou stranu je potřeba zmínit i několik málo výhod, jimiž stát majitelům kompenzuje skutečnost, že jim svazuje ruce. Majitel má nárok na daňové úlevy a může čerpat dotace. Více informací najdete na https://www.smluvino.cz/kategorie/pamatkove-pravo/.

Chcete prodat, koupit, pronajmout dům, byt, garáž nebo pozemek?
Potřebujete si ujasnit stav nemovitosti vzhledem k finančním prostředkům, které máte k dispozici? Nenabízíte moc levně, nebo naopak draho? Jsou vaše požadavky spíše umírněné, nebo na nějaký ten milion hledět nemusíte? Víme o místě, kde získáte perfektní přehled pěkně pohromadě.
Podívejte se na stránky https://www.annonce.cz/reality.html#reality a budete mít vše jako na dlani. Filtrování podle ceny, velikosti, lokality je samozřejmé a orientovat se budete za pár sekund. Podle popisu a hlavně z fotografií získáte dokonalý přehled o tisícovkách pozemků, domů, bytů a komerčních prostor. Určitě to vyzkoušejte.

Další díl Realitního okénka: Rezervační smlouva vyjde 7. 5. 2024.
Zdroj: Dům&Zahrada, foto: Shutterstock 

Související články