Kupující často pod tlakem (neváhejte, za vámi je řada zájemců!) rezervační smlouvu podepíše, ale když si už v počátku špatně nastaví rámec obchodu, celá akce se nemusí dobře vyvíjet.

„Rezervační poplatek se většinou pohybuje od tří set tisíc výše, a to nejsou malé peníze. Neměli byste se proto nechat uchlácholit tím, že je to ‚jenom‘ rezervační smlouva a vše podstatné se vyřeší v té kupní. Bez advokáta byste ji proto neměli podepisovat,“ varuje Ivana Lehkoživová z advokátní kanceláře smluvino.

Ingredience rezervační smlouvy

Rezervační smlouva, smlouva o složení blokačního depozita či jinak nazvané ujednání, jímž si danou nemovitost rezervujete, je z právního hlediska tzv. nepojmenovaná smlouva. To znamená, že zákon pro ni neurčil žádná speciální pravidla.

Na jejím obsahu proto velmi záleží, platí totiž pouze to, co si v ní ujednáte. Slouží k tomu, aby obě strany měly čas na dojednání podrobností prodeje a koupě, a také zaručuje, že ani jeden z nich už „necukne“ a že makléř dostane provizi za svou práci. Proto by měla obsahovat podpisy všech tří.

A také závazky, které oběma stranám ze smlouvy plynou. Pro kupujícího je důležitý příslib, že prodávající do doby prodeje s nemovitostí nebude nijak manipulovat a posléze mu ji po splnění určitých podmínek prodá. Ideální je tento základní závazek pojistit smluvní pokutou.

Hlavním závazkem kupujícího je povinnost uzavřít po splnění určitých podmínek kupní smlouvu a také co nejdřív zaplatit rezervační poplatek (rezervační zálohu či blokovací depozitum, tento obnos mívá ve smlouvách různé názvy označující totéž).

Rezervační doba by měla být dostatečně dlouhá pro případ možných problémů nejen při financování, průběh může zbrzdit třeba i nečekané onemocnění některého z aktérů.

Někdy to nedopadne…

U rezervačního poplatku by mělo být jasné, k čemu slouží, kdy se případně vrací, a pokud ne, zda bude započten do kupní ceny, či nikoliv. To je důležité zejména u financování hypotečním úvěrem. Ideální je, pokud je návrh kupní smlouvy přílohou té rezervační, případně jsou v ní uvedeny aspoň základní parametry.

Skutečnost, že jste jako kupující zaplatili opravdu vysokou částku, vás může natlačit do slabší vyjednávací pozice. Pokud totiž akce nedopadne, kupující je na tom nejhůř – nemá ani peníze, ani nemovitost.

A co všechno by se mohlo stát? Dobrý advokát myslí snad i na přistání mimozemšťanů, ale nejčastěji dojde k následujícím komplikacím:

  • kupující nedostane hypotéku, třeba i proto, že nemovitost je pro banku nedostatečná zástava
  • nemovitost má vady, případně postrádá něco, s čím kupující počítal
  • prodávající nespolupracuje

Pak je potřeba ujasnit, na čí straně došlo k překážce. Pokud na straně prodávajícího, rezervační poplatek se vrací. Jsou-li problémy u kupujícího, o rezervační poplatek přijde. Záleží opět na tom, co je uvedeno v rezervační smlouvě – může jít celý makléři, prodávajícímu nebo se o něj rozdělí.

Rezervační smlouvy často neobsahují sankce pro prodávajícího, pokud se obchod neuzavře kvůli němu. Kupujícímu by měly kompenzovat vynaložený čas, náklady i skutečnost, že jeho peníze nějakou dobu ležely na cizím účtu.

Chcete prodat, koupit, pronajmout dům, byt, garáž nebo pozemek?
Potřebujete si ujasnit stav nemovitosti vzhledem k finančním prostředkům, které máte k dispozici? Nenabízíte moc levně, nebo naopak draho? Jsou vaše požadavky spíše umírněné, nebo na nějaký ten milion hledět nemusíte? Víme o místě, kde získáte perfektní přehled pěkně pohromadě.
Podívejte se na stránky https://www.annonce.cz/reality.html a budete mít vše jako na dlani. Filtrování podle ceny, velikosti, lokality je samozřejmé a orientovat se budete za pár sekund. Podle popisu a hlavně z fotografií získáte dokonalý přehled o tisícovkách pozemků, domů, bytů a komerčních prostor. Určitě to vyzkoušejte.

Další díl Realitního okénka: Co všechno se skrývá v provizi a proč budí takové vášně vyjde 14. 5. 2024.
Zdroj: Dům&Zahrada, smluvino.cz, foto: Depositphotos

Související články