Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který je účinný od 1. 1. 2024, ukládá prodávajícím povinnost deklarovat technický stav nemovitosti a poukázat na zjevné vady. Majitelé jsou nově povinni také uchovávat veškerou stavební dokumentaci po dobu existence stavby, aby bylo jasné, k jakým úpravám v ní během let docházelo.

Pokud tak nečinili nebo se z nějakých důvodů nezachovala, zákon jim nakazuje opatřit si pasport (zjednodušená stavební dokumentace, jejíž vyhotovení na běžný domek o ploše kolem 150 m2 vyjde zhruba na 10 000 korun).

„Chce-li mít majitel opravdu čisté svědomí, že informuje zájemce o všem zjistitelném, je dobré kontaktovat stavebního revizora. Existuje řada firem, které se odbornou prohlídkou nemovitostí zabývají, detailně je prověří, zjistí stav krovů, rozvodů, úniky tepla termovizí, vlhkost a třeba i nedostatečný spád okenního parapetu,“ doporučuje Milan Pleskot ze společnosti BONO reality.

Prověření bytu vyjde na šest až sedm tisíc korun, u domu zhruba na dvojnásobek, ale můžete si tím ušetřit spoustu dalších starostí po prodeji. Většina kupujících, zejména u starších domů, na prohlídku pro jistotu chodí s vlastním odborníkem.

Samostatnou problematikou jsou skryté vady. Typicky se může jednat o dřevomorku, která napadá trámy nebo podlahy domu, nebo o nevyhovující statiku, ale i na tuto problematiku už existují spolehlivé expertízy.

Makléř by měl pátrat

Prodává-li člověk dům či byt s realitním makléřem, měl by se od něj dozvědět o všech svých povinnostech. Pokud jsou nějaké problémy, realitní makléř by měl poradit a pomoci, jak je vyřešit. Některé lze zahrnout do provize, jiné jsou nad její rámec.

Samozřejmě, zjistí-li se nesrovnalosti na katastru – například černé či nezapsané stavby, jdou náklady na nápravu za majitelem. Jsou to velké částky a mnohdy následuje zdlouhavý proces, který prodej domu protáhne. Proto je dobré si před plánovaným prodejem dát vše do pořádku.

Jestliže nemovitost má dochovanou technickou dokumentaci, měl by ji makléř pečlivě prostudovat a případně sám pátrat na katastru či stavebním úřadě, aby mohl kupujícím o prodávaném objektu podat zevrubné a dostačující informace. „U budov starších sta let často prověřujeme i archivy,“ dodává realitní makléř Milan Pleskot. Součástí dokumentace je také Průkaz energetické náročnosti budovy PENB.

„Stejně tak je potřeba se zabývat problematikou hluku, prachu či zápachu. Zejména u nás na severu Čech je toho mnoho, co může kvalitu života ovlivnit. Zájemce se totiž často už vidí s kávou na terase a není dostatečně obezřetný. Lidé také mnohdy vůbec nezohledňují, že jim přes pozemky vedou třeba energetické sítě nebo ochranná pásma, to je také velmi důležitý údaj zejména u stavebních pozemků. Aby se vám posléze nestalo, že sice máte pozemek, ale bez možnosti si na něm něco postavit, případně situovat stavbu tak, jak jste si představovali,“ varuje makléř.

Vše zaznamenejte

Celkový stav domu by se měl zaznamenat, smluvně ošetřit případné zjevné či právní vady i to, zda v jejich rámci byla poskytnuta sleva z prodejní ceny. Stejně tak by v kupní smlouvě mělo být uvedeno, že k nemovitosti byla předána stavebně-technická dokumentace a v jakém rozsahu.

Při protokolárním předání objektu novému majiteli se mimo jiné zaznamenávají stavy měřidel energií a vody. Také je rozumné udělat aktuální fotodokumentaci stavu nemovitosti prokazující, jak v okamžiku předání vypadala.

Další díl Realitního okénka: Nájemní bydlení vyjde 11. 6. 2024
foto: Depositphotos

Zdroje:

Související články