Češi jsou známí svou touhou bydlet ve vlastním, ideálně v kombinaci „vlastní byt plus rekreační objekt“. Často lze slýchat povzdechy lidí platících tržní nájem: „Ty se máš, ty bydlíš ve svým.“ Máte-li splacenou hypotéku, pak je vlastní byt velká úspora. A pokud se jako většina vlastníků jednotek v bytových domech dokážete povznést nad starosti se správou vlastního majetku, může to opravdu být pohoda na druhou, pakliže vám bydlení neznepříjemňují sousedé nebo právě potíže se správou domu.
Ovšem pro lidi zvyklé se starat o to, kolik a komu za co platí a co se v domě bude opravovat, je to takové malé peklíčko, protože sami o svém majetku nerozhodují. Ocitli se v jakémsi umělém společenství, které by si dobrovolně nevybrali.
„Zde je třeba si uvědomit, že se jedná o poměrně komplikovanou formu spoluvlastnictví, kdy není reálné, aby každý spoluvlastník při správě domu jednal sám za sebe. Tak to bylo od roku 1994 do roku 2000, a tato úprava se v praxi neosvědčila,“ říká inženýr Pavel Rakouš z Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Má zde na starosti problematiku správy bytů, rozúčtování služeb či fungování realitního trhu. O SVJ vede velkou databázi dotazů a eviduje praktické problémy. Zajímavosti a cenné informace pak sdílí i na svém LinkedInovém účtu.
Za rok v rámci své funkce vyřídí zhruba 1 600 různých podnětů od zástupců bytových družstev, majitelů bytových domů i společenství vlastníků jednotek či drobných stěžovatelů. „Občas je to jako na telefonní ústředně či na poště,“ přiznává Pavel Rakouš. Zatímco od prvních dvou skupin přicházejí víceméně erudované a přesně zacílené dotazy, v otázkách majitelů bytů, ale i vedení SVJ je často vidět značná bezradnost, volají opakovaně na stejné téma. „Většina lidí se nechá do funkce zvolit ze zoufalství, dotlačí je k tomu sousedi. Řada SVJ je v agonii, kdy se za deset let několikrát změnilo vedení,“ dodává Rakouš.
Developeři vědí, jak na to
Za ideální považuje paradoxně situaci v developerských projektech, kdy velcí developeři založí SVJ, jehož jsou členy, ale jejich podíl se snižuje podle toho, jak se jednotky prodávají. Často si ponechají třeba nebytový prostor a erudovaně zajišťují fungování i správu domu navzdory tomu, že mezi vlastníky často převažují cizinci. Někdy dokonce nabízejí právní pomoc. Od nich na ministerstvo moc stížností nechodí, jakkoli si český občan neumí fungování takového zmatení jazyků představit.
Nejvíce problémů Pavel Rakouš vidí u SVJ, která vznikla privatizací obecních bytů, kde si obec neponechala část jednotek a spolu s ním i dohled. Od vzniku podobných společenství, která mnohdy začínala jako bytová družstva, uplynula spousta času. Řada původních vlastníků zemřela, byt prodala nebo ho pronajímá. Pavel Rakouš uvádí extrémní případ, kdy SVJ vzniklo likvidací družstva v roce 2019 a teprve po pěti letech bylo schopné svolat shromáždění: „Do té doby měl fungování celého vchodu na starosti likvidátor bytového družstva de facto bez šance se této povinnosti zbavit!“
Nikdo to nechce dělat!
Málokdo z vlastníků se totiž chce na správě aktivně podílet a nelze se divit – správu komplikuje náročná administrativa a nutnost sledovat nová nařízení, jako je třeba nový občanský zákon nebo vyhláška týkající se rozpočítávání úhrad za teplo. A nad vším se vznáší pohrůžka ručení celým majetkem člověka odpovědného za řízení SVJ.
Do nezáviděníhodné funkce se zpravidla vrhají osoby s mesiášským komplexem, případně lidé, kteří v ní vidí skvělou možnost na nějakou tu „malou domů“. A pokud nesplňují ani jednu z těchto charakteristik, vždy se najde někdo, kdo jim nekalé úmysly tak dlouho podsouvá, až funkci složí. Téměř v každém větším společenství se totiž najde – kulantně řečeno – minimálně jedna „psychicky výrazná“ osoba.
Pro „hybernující“ vlastníky často bývá problémem dát sousedovi plnou moc na shromáždění, natož se ho fyzicky účastnit (zájem o dění, nahlížení na web a zkoumání faktur jsou pak už činnosti z oblasti sci-fi). Na výzvu k aktivitě odseknou nepřátelsky, že na to opravdu nemají kapacitu, a spokojeně zívnou, že si přece platí revizora.
Zaplatíme profíka?
V soumraku fungování SVJ tak svítá naděje, jíž je poměrně nová podnikatelská aktivita – práce profesionálního předsedy výboru SVJ.
„Lze narazit na dvě podnikatelské skupiny – ti slušnější chtějí pomoci, někteří dokonce nabízejí několikaměsíční zkoušku spolupráce zdarma. Jsou samozřejmě tací, kteří vidí slabou protistranu a využijí příležitosti, jak snadno přijít k penězům. Stačí podepsat špatnou příkazní smlouvu a máte jako společenství vlastníků o starost víc,“ upozorňuje Pavel Rakouš.
Není tedy potřeba se hned strašit, že v případě neochoty vlastníků spravovat vlastní věci skončí dům v dražbě nebo bez přívodu energií či vody (tyto činnosti zpravidla zajišťuje správní firma, o níž bude v dalších dílech řeč). V extrémním případě soud určí správce a vyzve SVJ, aby situaci řešilo. Což však může trvat i několik sezon.
A po tu dobu se nemohou uskutečnit žádné velké investice, opravy či modernizace. „Pokud se opravdu nechcete dostat do krajní situace a vedení společenství z vlastních zdrojů je bez šance na úspěch, je namístě přemýšlet o profesionálním předsedovi,“ uvádí odborník z MMR.
O tom, na co si při jeho výběru dávat pozor, bude příští díl tohoto seriálu o SVJ, který vyjde v druhém březnovém týdnu 2025.
§ Jak to vidí paragrafy
Ústavní soud ve svém nálezu č. Pl. ÚS 51/2000 vyjádřil názor, že:
- „Platná právní úprava (od roku 2000) je tedy postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy, a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí).
- Uvedená zvláštní právní úprava, umožněná občanským zákoníkem, který stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory (§ 118 odst. 2) a který v ust. § 125 odst. 1 odkazuje na napadený zákon, je dána právě specifickou povahou bytu nebo nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými, oddělitelnými částmi budovy.
- Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem.
- Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek.
Chcete o bydlení a SVJ získat další informace? Najdete je třeba na adresách a webech, uvedených ve zdrojích článku.
