Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Máte na domě hypotéku, a přesto se chcete přestěhovat? Připadá vám splácení hypotéky příliš nákladné a raději byste se tohoto břemene zbavili? Nebo se vám naopak naskytla příležitost koupit nemovitost vašich snů, ale původní majitel ji dal do zástavy bance? K obchodování s nemovitostmi zatíženými hypotékou zatím v našich podmínkách dochází jen velmi zřídka. Naproti tomu v západní Evropě nebo v USA je prodej dosud nesplaceného domu běžnou praxí. Majitelé nemovitostí jsou tak mnohem méně vázáni a mohou se častěji stěhovat například za prací nebo mohou rychleji reagovat na změny v rodinném zázemí, které vyžadují jiné bydlení. Západní hypoteční banky jsou flexibilnější a změna dlužníka, případně jiné řešení celé transakce pro ně není větším problémem. Co však u nás není běžné teď, může být zcela normální v budoucnu. Jak uvádí David Sahula z ČMHB, již v současné době lze zaznamenat rostoucí počet klientů, kteří mají zájem prodat nemovitost zatíženou hypotékou. Přesto se nyní jejich počty u jednotlivých bank pohybují v jednotkách případů a většinou ani nedosahují 1 % všech hypoték. Důvody k prodeji nemovitosti, na které vázne zástavní právo ve prospěch hypoteční banky, mohou být různé. Buď se majitel chce přestěhovat do jiného, např. většího a lépe vybaveného nebo jinde umístěného domu, nebo vzhledem ke změněné finanční situaci nestačí splácet hypotéku a musí si hledat levnější bydlení. Jak takový prodej nemovitosti zatížené hypotékou probíhá? Prvním a také nejdůležitějším krokem je samozřejmě vyhledání vhodného kupce, který je ochoten podstoupit o malinko složitější transakci, než je koupě tzv. „čisté“ nemovitosti, na níž nevázne žádné zástavní právo. K tomu lze využít služeb realitních kanceláří, ale pochopitelně to není nutné. Pokud však majitel svou nemovitost nenabízí za skutečně atraktivní cenu, nemá většinou hledání vůbec snadné. Vzhledem k ojedinělosti podobných obchodů u nás kupující mívají z pořízení hypotékou zatížených domů trochu obavy. To je také důvod, proč v případě zájmu o nemovitost kupující často žádá, aby byla nejprve hypotéka jednorázově splacena a teprve poté došlo k převodu vlastnictví. V takové situaci ale musí mít buď prodávající nebo kupující dostatek volných prostředků na umoření zbývajícího dluhu bance. Pokud má tyto peníze dosavadní majitel domu, k větším komplikacím prakticky nedochází a po okamžitém splacení hypotéky a následném výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí dojde vlastně k úplně normálnímu prodeji „čisté“ nemovitosti. Náklady na předčasné splacení mohou být například přičteny k domluvené kupní ceně. Častější ale pravděpodobně bývá, že částku potřebnou ke splacení hypotéky má k dispozici pouze kupující. Za těchto podmínek je nutné sepsat dobře ošetřenou smlouvu, v níž se stanoví, že hypotéku za prodávajícího zaplatí budoucí majitel nemovitosti, poté dojde k výmazu zástavního práva a převodu vlastnictví, přičemž kupní cena nemovitosti se o sumu zaplacenou na hypotéce sníží. Obě varianty mají obyčejně jednu velkou nevýhodu, a to velmi vysoké náklady na předčasné splacení hypotečního úvěru. Všechny banky, kromě nováčka na hypotečním trhu eBanky (více se o ní dočtete v článku Další přírůstky do hypoteční rodiny), totiž v současné době mimořádné splátky mimo dobu změny úrokové sazby trestají vysokými sankcemi. Jak často bude docházet ke změně úrokové sazby, si klient určuje hned při žádosti o úvěr, když volí dobu fixace úrokové sazby. Jestliže zvolil fixaci jednoletou, může úvěr vyššími sumami bezplatně splácet každoročně, pokud zvolil fixaci pětiletou, může na úvěrový účet vkládat něco „navíc“ v intervalu pěti let, a v případě, že sáhl k dosud nejvyšší době fixace, která je dnes na hypotečním trhu nabízena, bude moci hypotéku předčasně splatit až za patnáct let.