Zajištění „střechy nad hlavou“ je jednou ze základních lidských potřeb. Možných způsobů řešení je několik. Jedním z nich je bydlet ve vlastním.
Několik milionů korun navíc „ve slamníku“ má ale málokdo. Žijeme však v době, kdy získání úvěru na bydlení je relativně snadnou záležitostí, o čemž bylo také mnohé popsáno v minulých číslech časopisu. Hodně lidí proto uvažuje: „Proč platit nájem, když mohu bydlet ve vlastním a splácet hypotéku? Ano, možná budu platit o něco více, ale vždyť takto budu platit vlastně sobě, protože až úvěr splatím, budu bydlet zadarmo. Připravuji se tak tudíž částečně i na důchod.“
Je tomu skutečně tak? Odpověď, jako obvykle, není černobílá. Cílem tohoto článku je rozkrýt souvislosti a pomoci vám při podobných úvahách na nic důležitého nezapomenout a umět se dobře rozhodovat.
Co je investice a co ne?
Nejdříve bychom se zastavili u pojmu investice, resp. pojmu aktivum, které se občas v souvislosti s nemovitostmi k vlastnímu bydlení používají.
Můj dům je moje aktivum …
Investuji do vlastního bydlení…
Za investici (resp. aktivum) můžeme považovat majetek používaný takovým způsobem, který přináší svému majiteli nové majetkové hodnoty, ať už ve formě peněz (např. nemovitost, kterou pronajímám a získávám nájemné) nebo nárůstem své hodnoty, kterou je možné později na peníze přeměnit (např. zhodnocení cenných papírů; nemovitost, kterou později prodám za vyšší než nákupní cenu apod.).
Pokud nemovitost držíme s cílem využívat ji k vlastnímu bydlení, nikoli ji pronajmout nebo v budoucnu se ziskem prodat, charakter investice nemá. Naopak se spíše podobá jiným formám spotřebního majetku, jakými jsou automobil, nábytek, televize apod. Stejně jako tyto druhy majetku i nemovitost postupně spotřebováváme tím, že ji používáme. Např. automobil, který si dnes pořídíme za 500 tis. Kč, má po (dejme tomu) deseti letech nulovou hodnotu a je vhodný akorát na vrakoviště. V průměru ztratil každý rok 50 tis. Kč své hodnoty. Pokud i po 10 letech budeme chtít nadále jezdit autem, musíme opět vložit hodnotu, která byla používáním spotřebována (500 tis. Kč) – spíš ji ale budeme „vkládat“ průběžně. Pokud jsme 50 tis. Kč, o které poklesla hodnota našeho majetku v jednotlivých letech, „neprojedli“, ale uložili stranou na jeho obnovu, máme teď kam sáhnout. Stejného efektu bychom dosáhli, pokud bychom po 5 letech auto prodali za 250 tis. a koupili jsme nové za 500 tis. (5x 50 tis. Kč jsme si uložili, 250 tis. Kč máme z prodeje starého vozu) apod. Pořád využíváme majetek obdobné hodnoty – tj. přináší nám podobný užitek.
S nemovitostí k vlastnímu bydlení je to podobné, také ji používáním postupně spotřebováváme (opotřebováváme), akorát je tento proces mnohem pomalejší než u automobilu. Dejme tomu, že stanovíme životnost nemovitosti na 100 let. Nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč tedy ztratí každý rok 3000000/100 = 30 tis. Kč své hodnoty, za 10 let 300 tis. Kč, za 20 let 600 tis. Kč atd. (samozřejmě jde o značné zjednodušení). Možná si říkáte, to není pravda, nemovitosti přece svoji hodnotu drží nebo spíš jejich hodnota roste. Máte pravdu, ale pouze za předpokladu, že se do dané nemovitosti „vrací její ztracená hodnota“ (samozřejmě záleží na konkrétní nemovitosti). Jak by vypadala nemovitost, do které bychom 50 let „nevrátili“ ani korunu hodnoty, kterou ztratila? Rostla by její hodnota? Anebo je to spíš tak, že do podobné nemovitosti, pokud chceme, aby nám sloužila, „vrazíme“ za oněch 50 let i víc než kalkulovaných 1,5 mil. Kč?
První, o co přicházíme tím, že si pořídíme vlastní nemovitost k bydlení, je tedy její opotřebení. Další obětí pořízení vlastního bydlení je, že takto umístěné peníze již nemohou jinde vydělávat (nemůžeme je již investovat, jsou totiž uložené v nemovitosti).
Na druhé straně, pokud je znehodnocení a ušlé výnosy nižší než úspora na nájmu, který díky bydlení ve vlastním nemusíme platit, pořád se nám to vyplatí. Je nicméně nutné zmínit, že výše uvedené náklady vlastního bydlení nejsou jediné. Zmiňme alespoň daň z nemovitosti a pojištění. Pro jednoduchost o nich ale nebudeme dále uvažovat.
Jak je vidět, bude záležet vždy na konkrétní situaci. Co tedy znamená připravit se na důchod? O tom již více a podrobněji v červencovém čísle časopisu Dům a zahrada, který je od 14.6.2011 v prodeji.
-Petr Kováčik, Dům a zahrada 7/2011-
Foto: www.thinkstock.cz