Dlouhodobý růst cen nemovitostí naznačoval, že investice do nemovitostí je dlouhodobě zisková a neobsahuje riziko. Avšak od druhé poloviny roku 2022 se situace na trhu změnila. Růst cen zpomalil, až se prakticky zastavil, a na přelomu roku 2022 a 2023 začaly ceny dokonce klesat. V některých lokalitách o více než 20 %. Jaký tedy můžeme očekávat budoucí vývoj?

Vývoj od roku 2015

Abychom mohli odhadnout budoucí vývoj cen nemovitostí, musíme se nejprve ohlédnout a analyzovat trend za několik posledních let. Od roku 2015 bylo zřejmé, že ceny nemovitostí prudce stoupají. To potvrzovala rekordní čísla ve statistikách.

Ještě během roku 2015 se v Praze prodával metr čtvereční za průměrných cca 50 000 Kč. V porovnání s tím byl celorepublikový průměr skoro o polovinu nižší, konkrétně cca 27 000 Kč za m2. Za pouhých 5 let vzrostla cena za m2 v Praze až na 80 000 Kč, aby pak o rok později překročila magickou hranici 100 000 Kč a v následujícím roce 2022 dosáhla svého vrcholu neuvěřitelných 120 000 Kč za m2.

Jak ušetřit na stavbě: Ceny nemovitostí létají nahoru a dolů
info

Jak ušetřit na stavbě: Ceny nemovitostí létají nahoru a dolů

Přestože celorepublikový průměr nedosáhl tak vysokých čísel jako v Praze, růst byl výrazný ve všech regionech. Do roku 2020 byla průměrná cena 50 000 Kč za m2 a v roce 2022 dokonce dosáhla svého vrcholu 82 000 Kč. Během období mezi lety 2015 až 2022 tak ceny nemovitostí vzrostly průměrně o 166 %, v atraktivních lokalitách dokonce o 200 % a více.

Proč ceny tak raketově rostly?

Analýzy tohoto období ukazují na několik klíčových faktorů, kvůli nimž ceny nemovitostí rostly takovým tempem. Některé z těchto faktorů přetrvávají a budou ovlivňovat cenu nemovitostí i do budoucna:

  • Nízké úrokové sazby (dvoutýdenní reposazba klesla v r. 2020 až na hodnotu 0,25 %) byly jedním z hlavních faktorů růstu cen.
  • Investice do nemovitostí byla v té době považována za jistý způsob, jak zhodnotit peníze, proto všichni investovali.
  • Nedostatek nabídky nemovitostí.
  • Omezení výstavby. Získat stavební povolení ve větších městech může trvat v průměru 2 roky, v Praze je to až 10 let.
  • Růst ekonomiky.
  • Poptávka po bydlení v centrech měst stoupá.
  • Demografické změny ukazují, že se dlouhodobě zvyšuje počet jednočlenných domácností a menších rodin s jedním dítětem. To zvyšuje poptávku po malých a středních bytech, u nichž je cena za jeden metr čtvereční nejvyšší.

Rok 2022: zpomalení a pád

Prakticky ihned v prvním čtvrtletí roku 2022 bylo patrné zpomalování růstu cen nemovitostí, až se k červenci 2022 růst zcela zastavil. Následoval očekávaný pád. Už ve třetím čtvrtletí roku 2022 byl viditelný propad ceny průměrně o 8,9 %, ve čtvrtém čtvrtletí tento pokles dosáhl až na 11,1 %. V roce 2022 tak trh celkově vykázal pokles cen o 19 %.

Jak ušetřit na stavbě: Ceny nemovitostí létají nahoru a dolů
info

Jak ušetřit na stavbě: Ceny nemovitostí létají nahoru a dolů

Tento trend nešetřil ani prestižní lokality. Nejužší centrum Prahy vykazovalo propad o 11 %. Ještě větší pokles nastal v Brně, a to o 16 %. Pokud se podíváme na celková celorepubliková data za rok 2022, v červnu dosáhly průměrné ceny nemovitostí svého vrcholu 82 000 Kč za m2. Avšak do prosince klesly na 61 000 Kč za m2, což představuje celoroční pokles téměř o 26 %.

Co ovlivnilo pokles?

Rychlý růst cen nemovitostí vedl k přesycení trhu. Developeři začali stavět nové projekty v očekávání vysoké poptávky, která na trhu dlouhodobě převládala. Ovšem pandemie covidu-19 a rychlé změny v úrokových sazbách způsobily, že se očekávaná poptávka nenaplnila. Naopak se nemovitosti začaly na trhu hromadit za neúměrně vysoké ceny. V kombinaci s nejistotou v ekonomice se proto mnoho potenciálních kupců rozhodlo s nákupem počkat.

Jak ušetřit na stavbě: Ceny nemovitostí létají nahoru a dolů
info

Jak ušetřit na stavbě: Ceny nemovitostí létají nahoru a dolů

Česká národní banka reagovala na rostoucí inflaci zvyšováním úrokových sazeb. Dramaticky se začaly zvyšovat od června 2021 a do června 2022 dosáhly 7 %, přičemž na této úrovni už zůstaly. Spolu s tím přišly regulace a jiná opatření, která měla chránit spotřebitele před neúměrným zadlužením. Tím velká část rodin už na hypoteční úvěr nedosáhla a zároveň přišel odliv investorů.  

Zpomalení

Meziroční pokles cen vykazuje známky zpomalení. Významné lokality v Praze, zejména ty se středně velkými a velkými cihlovými byty, dokonce zaznamenaly mírný nárůst cen. Přesto v Praze přetrvává meziroční pokles asi o 8 %. V Brně a v některých dalších městech také pozorujeme výrazné zpomalení propadu cen, a to z 22 % na pouhých 6 %.

Kdy opět dojde k růstu?

Podle aktuálních dat a trendů se zdá, že v roce 2024 by mohl trh dosáhnout stabilizace a ceny by mohly začít opět růst. Klíčový bude vývoj globální ekonomiky a samozřejmě také situace u nás. Jedním z hlavních katalyzátorů růstu bude postupné snižování úrokových sazeb. Pokud ČNB dosáhne svého inflačního cíle okolo 2,1 %, už v příštím roce bychom mohli být svědky snižování úrokových sazeb. Nicméně umírněné scénáře ukazují, že historického maxima z června 2022 mohou nemovitosti dosáhnout nejdříve v roce 2030.

Ing. Jakub Žižka Realitní makléř a manažer realitního týmu. Od roku 2013 působí pod hlavičkou realitní sítě RE/MAX. Byl vyhlášen jako nejlépe klientsky hodnocený realitní makléř společnosti RE/MAX Alfa a je držitelem elitního ocenění 100% Club, udělovaného nejlepším realitním makléřům bez ohledu na státní příslušnost. www.jakubzizka.cz

Další část speciálu Jak ušetřit na stavbě: Stavby očima profesionálů vyjde 21. 2. 2024.

Tento článek jste mohli najít v časopisu Dům&Zahrada č. 12/2023.
Zdroj: Jakub Žižka, Dům&Zahrada, Foto: Shutterstock, Depositphotos

Související články