Nelze generalizovat, existuje řada stavebních a projekčních firem, které svoji činnost dělají správně a poctivě, bohužel to ale u velké části společností stále neplatí a stavebník se dostává do pasti. Zadání stavby rodinného domu pořád skrývá obrovské nástrahy, které mohou laika stát životní úspory. Na co si dávat pozor?

Projektová dokumentace

Jsem zastáncem individuálních projektů, od kterých vždy očekávám vyšší kvalitu než u projektů typových, ale… Bohužel často zde začínají prvotní problémy v celém procesu. Budoucí stavebník si začne hledat svého projektanta, někdy na doporučení známých, jindy podle již projektantem realizovaných prací. První axiom, který bych zdůraznil. Tak, jak je projekt vypovídající, je v další fázi přesná i nabídková cena a bezproblémová realizace. Každého na počátku zajímá spíše cena za projektovou dokumentaci, nikoliv její rozsah a obsah. Pokud stavebník jde cestou studie a následného projektu, mohu toto jenom doporučit. Ve studii je možno odladit veškeré připomínky k návrhu, obvykle architektů, kteří mají cit pro hmotové řešení a typologii domu. Jejich návrhy jsou opravdu viditelně zajímavější, než když projekt od počátku realizuje projektant-stavař.

Čtěte také

Zazimování stavby

Čtěte také

Jak zazimovat stavbu

První věc, kterou by ale měl stavebník udělat, je dohodnout se na limitu investice, rozsahu projektové dokumentace a ceně za tuto službu. Již v této fázi bych doporučoval vyhledat zkušeného stavaře, nejlépe budoucího technického dozoru investora (TDI). První úskalí nastává, když architekt nebo projektant pracuje s nereálnou odhadní cenou, ať za m³ obestavěného prostoru, nebo m² podlahové plochy, často se setkávám s podceněním až o 30 %. Pak může nastat tragický konec celého procesu, a bohužel není neobvyklé, kdy po ocenění projektu poptanými firmami je celková nabízená cena pro naši představu nereálná a je nutno projekt změnit, opravit, nebo někdy i začít znovu. Z takových případů jsem vždy opravdu smutný, škoda práce a času.

Tomuto by měl zabránit právě TDI, který by měl již po studii umět ze svých zkušeností odhadnout reálnou cenu dříve, než se začne s vlastním projektem, ale důležitý krok je i smlouva s projektanty, kde se k této finální ceně za stavbu zavážou.

Čtěte také

Architekti a paragrafy

Čtěte také

Nesou architekti a projektanti za svou práci zodpovědnost? Jednoznačně ano!

Šetření na nesprávném místě

Druhé úskalí nastává obvykle tím, že stavebník má představu přemrštěné ceny za projektovou dokumentaci, a tak se snaží minimalizovat rozsah dokumentace pouze na projekt ke stavebnímu povolení v té nejvíce minimalizované podobě. To je také pro další proces celé přípravy realizace fatální, pokud se nejedná o naprosto jednoduchý rodinný dům. Individuální projekty přinášejí krásu právě v individuálních prvkách stavby a řešeních. Vracím se k tezi -- projekt musí být vypovídající pro kvalitní ocenění. Bohužel v těch nejjednodušších projektech nejsou často ani materiálové specifikace výrobků, statika je řešena pouze technickou zprávou, u monolitických konstrukcí výpočtem, a to praktickým stavařům k ocenění a realizaci bohužel nestačí. Nejsem zastáncem projektové dokumentace, která obsahuje mnoho výkresů, detailů, které každá stavební firma zná a které má každý výrobce na svých webových stránkách. Ale nelze k ocenění předložit dokumentaci, která neobsahuje ani materiálový výběr pro okna, dveře, klempířské prvky, podlahy a podobně, vždyť právě tyto prvky „dělají“ cenu stavby. Stavebník pak dostane do ruky rozpočet plný odhadů, agregovaných položek, předběžných cen a vlastně mu nabídka skoro nic o finální ceně neřekne.

Z poslední předložené dokumentace cituji červené upozornění na každé stránce projektové dokumentace: Jedná se o dokumentaci jen pro povolení stavby, tato dokumentace neslouží k realizaci stavby. Tak se ptám, jak s touto dokumentací může stavebník poptávat reálnou cenu stavby. Apeluji na TDI a projektanty, aby předkládali dokumentaci v jasně vypovídající podobě a snažili se stavebníka přesvědčit o této nutnosti a finální cenu stavby v procesu projektování neustále hlídali jako oko v hlavě, podle reálných současných cen.

Snad poslední poznámkou bych doporučil architektům, aby stavební část projektové dokumentace dávali zpracovat stavařům, znají lépe technologie, vhodnost jejich použití, standardní detaily. Za poslední půlrok jsem s firmou, pro kterou zpracovávám rozpočty a přípravu staveb, předělával projektovou dokumentaci vzhledem k neekonomickému návrhu nejen stropních konstrukcí již třikrát. Vše pramenilo z nevhodného návrhu skládaného stropu v kombinaci s mnoha ocelovými profily kvůli atypickému tvaru domu. Elegantní monolitický strop byl nejen cenově srovnatelný, ale v daleko vyšší užitné hodnotě.

Doporučuji stavebníkům nasmlouvat projektovou dokumentaci pro stavební povolení, ale rozšířenou o výkresovou konstrukční část (statiku), prováděcí projekt vytápění a hlavně tabulky s popisy všech výrobků, případně o výkresy atypických detailů.


Příště budeme pokračovat výkazem výměr, rozpočtem a mnoha dalšími problematickými aspekty.


Tento článek jste mohli najít v časopise Dům&Zahrada 3/18.