Základní pravidla se pokusil nastolit zákon 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, ale i tak je podle pražské advokátky Nadeždy Priečinské lepší mít po ruce vlastního prověřeného odborníka, jakkoli většina realitních kanceláří s advokáty spolupracuje. „Člověk by si měl uvědomit svou pozici ve smluvním vztahu. Většinou jsou kupující i prodávající právní laici a jejich pozice je tím logicky slabší,“ upozorňuje advokátka.

Jejich postavení zhoršuje i fakt, že prodej či koupě nemovitosti jsou v jejich životě ojedinělou transakcí, kdy je ve hře často celý rodinný majetek. I když je člověk autorita ve své profesi, neznamená to, že stejně pevný v kramflecích bude i nad kupou papírů, které jsou mu předkládány k podpisu.

Síla doporučení

Prodávající by se proto měl jistit odborníkem už před podpisem smlouvy o realitním zprostředkování a kupující i prodávající by si měli nechat zkontrolovat smlouvu rezervační. A pozor, to že máte kamaráda, který práva vystudoval, ještě neznamená, že se orientuje v podobném typu smluv. „U advokátů pracujících s prodeji a nákupy nemovitostí se kvalifikace prohlubuje praxí a rutinou, na smlouvu kouknou a vidí. Navíc u právníka, kterého jste si sami vybrali, máte jistotu, že stojí na vaší straně, na rozdíl od zcela neznámé advokátní kanceláře spolupracující s realitkou,“ varuje zkušená advokátka.

Hledání správné osoby je podobné jako u realitního makléře – sebekrásnější web či profil na Facebooku nebo LinkedIn vám kvalitu nezaručí, jedině zkušenosti blízkých lidí. Dobrý advokát by navíc měl umět vyvážit hájení vašich práv a možnost realizovat obchod, nezničit ho zbytečným lpěním na nepodstatných detailech.

Smluvní pasti

Dobrá smlouva má především charakter preventivní, až následně v případě problémů represivní. Je to papír, který se ze šuplíku vytáhne, až když dojde k potížím, ale pak možná zjistíte, že neobsahuje věci, jež potřebujete, a naopak obsahuje ujednání, která nejsou k vašemu prospěchu. Tyto věci umí dobře předem předvídat ten, kdo má v oboru mnohaletou praxi a při formulování smlouvy vás ochrání před nebezpečími, o kterých ani nemusíte tušit, že existují. Ale dobrý advokát o nich samozřejmě velmi dobře ví.

Dalším problémem bývají nedostatečné informace týkající se nemovitosti. Zejména u bytů někdy nezohledňují pozemky přiléhající k domu, které jsou na jiných listech vlastnictví než byt. Takže jste sice koupili byt, nikoli však podíl na přiléhajícím pozemku, například zahradě, jiné zeleni, chodníku a podobně. Jeho vlastníkem je nadále původní majitel a neví o tom.

Zjistíte to až po letech při prodeji bytu s někým, kdo si dá práci s hledáním na katastru, respektive si poctivě zajistí všechny podklady. „Zodpovědný odborník se prostě nemůže spolehnout na to, co mu řekne prodávající, ani na základní informace z listu vlastnictví. Musí se doptávat a zjišťovat podrobnosti, o kterých prodávající netuší, že by mohly být důležité. Musí si zajistit nabývací tituly a podobně,“ nabádá advokátka.

Nenechte se tlačit!

Většina makléřů z velkých kanceláří vám řekne, že jejich smlouva je pro celou skupinu stejná a nelze v ní dělat změny. „Pokud nelze, pak je nejlepší se sebrat a rozloučit se,“ nabádá advokátka.

Makléřů, kteří na této podmínce netrvají, je plno, dokonce můžete požadovat, že sice využijete služeb, jako je nafocení, inzerce a zajištění prohlídek, ale advokáta budete mít svého. Pak je samozřejmě namístě vyjednávání o snížení provize.

Prodávající má čas realitní makléře testovat, ale co kupující? Má vůbec na nějaké speciální advokátní tanečky čas, když se bojí, že se objeví někdo, kdo nebude „dělat problémy“, a on o nemovitost přijde?

Jsou samozřejmě individuální okolnosti, ale realitky časový pres často rozehrávají a podněcují, je to trochu jako koňský trh. Možná jste už také zaslechli slavnou větu, že paní, co tu byla před vámi, už zvažuje složení zálohy… a nemovitost se za čas v nabídce objeví znovu s nižší cenou. „Nicméně seriózní realitní kancelář vás zkontaktuje s jejím advokátem a umožní advokátovi strany kupující o obsahu smlouvy jednat. Toto by si ale kupující měl vymínit už ve smlouvě o rezervaci, stejně jako další praktické podmínky. Dobré realitky s tím nemají problém,“ říká Nadežda Priečinská.

A co když nechci realitku?

Ostatně proto vznikly realitní portály, kde si většinu věcí vlastník obstará sám a smlouvy jistí pomocí advokáta. Celá transakce podle Nadeždy Priečinské proběhne minimálně o 50 % levněji než s provizí realitce, i když možná nevyjednáte tu nejlepší cenu, jakou se ohánějí makléři.

Ale i s méně zkušeným či zodpovědným „realiťákem“ se vám může stát, že hypoteční banka kupujícího odhadne nemovitost na mnohem vyšší cenu, než za jakou jste v dobré víře prodali.

Pouštět se však do akce za pomoci vzorových smluv z internetu považuje Nadežda Priečinská za krajně riskantní a srovnává to se stanovením diagnózy a laické léčby podle webových stránek. „Je to otázka určité kultury, která k nám bohužel zatím nedosáhla,“ říká. „Jsme národ kutilů schopných ze staré pračky vyrobit sekačku. Dnes už máme profi hobby markety, ale bohužel v právních vztazích se mnozí nadále pouštějí do kutilství.“

Jasně, právní služby něco stojí, ale stejně jako zabezpečujete svůj majetek pomocí zámků, alarmů, kamer a pojištění, měli byste počítat s určitou částkou i na realitní transakce. Šetření na nesprávném místě se ve finále nemusí vůbec vyplatit.

Chcete prodat, koupit, pronajmout dům, byt, garáž nebo pozemek?
Potřebujete si ujasnit stav nemovitosti vzhledem k finančním prostředkům, které máte k dispozici? Nenabízíte moc levně, nebo naopak draho? Jsou vaše požadavky spíše umírněné, nebo na nějaký ten milion hledět nemusíte? Víme o místě, kde získáte perfektní přehled pěkně pohromadě.
Podívejte se na stránky https://www.annonce.cz/reality.html#reality a budete mít vše jako na dlani. Filtrování podle ceny, velikosti, lokality je samozřejmé a orientovat se budete za pár sekund. Podle popisu a hlavně z fotografií získáte dokonalý přehled o tisícovkách pozemků, domů, bytů a komerčních prostor. Určitě to vyzkoušejte.

Další díl Realitního okénka: To jste mi ale neřekli (O vadách nemovitostí) vyjde 16. 4. 2024.

Zdroj: Dům&Zahrada, foto: Depositphotos

Související články